Theo bà Trần Thị Ngọc Liên – Phó Giám đốc NHNN Khu vực 2, thời gian qua cơ quan chức năng và tòa án đã phát hiện nhiều vi phạm trong các văn bản thỏa thuận đặt cọc do các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản soạn thảo. Một số bản án tại TP.HCM xác định nội dung về tiền đặt cọc, thời hạn và xử lý tiền cọc trong các thỏa thuận này trái quy định Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến việc bị tuyên vô hiệu.

Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM đã xử phạt và yêu cầu nhiều công ty tư vấn, môi giới công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi giao dịch, đồng thời nghiêm cấm việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Tại Bình Thuận, cơ quan quản lý cũng từng ban hành văn bản chấn chỉnh tương tự.

NHNN Khu vực 2 cảnh báo rằng nếu các văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, các NHTM có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín, gây khó khăn trong thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể dẫn tới nợ xấu, phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tài chính.

Cơ quan này yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, cần theo dõi chặt chẽ diễn biến xử lý của các vụ việc để kịp thời đưa ra biện pháp phù hợp, bảo vệ quyền lợi khách hàng và tuân thủ pháp luật.

Với các khoản vay đã phát sinh, NHNN đề nghị NHTM chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư để thống nhất hướng xử lý. Trường hợp được xác định là hợp pháp, ngân hàng phải xây dựng quy trình thẩm định và cảnh báo rủi ro rõ ràng, yêu cầu khách hàng đưa điều khoản phong tỏa tiền cọc vào hợp đồng tín dụng để đảm bảo việc sử dụng vốn đúng mục đích và có thể thu hồi khi xảy ra vi phạm.

Ba nhóm rủi ro chính được NHNN Khu vực 2 cảnh báo:

  1. Rủi ro pháp lý: Các văn bản đặt cọc trái luật bị tuyên vô hiệu, dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện và khó thu hồi nợ.

  2. Rủi ro tín dụng – tài chính: Nếu dự án chậm tiến độ hoặc không đủ điều kiện kinh doanh, ngân hàng có thể gánh thêm nợ xấu và thiệt hại tài chính.

  3. Rủi ro uy tín – hoạt động: Khi khách hàng cho rằng ngân hàng “liên kết” với đơn vị môi giới vi phạm, có thể dẫn đến khiếu nại, mâu thuẫn và ảnh hưởng đến hình ảnh tổ chức tín dụng.