Lãi suất vay mua bất động sản tăng mạnh

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường mới công bố của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi một số ngân hàng đã áp dụng lãi suất thả nổi từ 15-16,5%/năm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ (EZ Property), nhận định chi phí vốn gia tăng đang tác động trực tiếp đến thị trường. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền vì lo ngại gánh nặng tài chính, còn các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khoảng 70-80% giao dịch bất động sản hiện sử dụng đòn bẩy tài chính, khiến biến động lãi suất ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đặc biệt là phân khúc thứ cấp.

Ông cho biết, trong khi mặt bằng lãi suất năm trước chỉ khoảng 6,5-7%/năm, thì hiện nay đã tăng lên 12-13%/năm, thậm chí cao hơn tại một số khoản vay. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch sử dụng vốn vay.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những nguyên nhân khiến thị trường gặp khó là doanh nghiệp vẫn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Khi nguồn vốn này trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận hơn, thanh khoản thị trường lập tức chịu tác động.

Theo số liệu của NHNN, đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương hơn 5 triệu tỷ đồng. Riêng trong 5 tháng đầu năm, các ngân hàng đã bơm thêm khoảng 500.000 tỷ đồng tín dụng cho lĩnh vực này (chưa tính các ngành liên quan trực tiếp đến bất động sản).

Định hướng đưa dòng vốn vào đúng nhu cầu thực

Liên quan đến định hướng tín dụng bất động sản, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN), cho biết mục tiêu hiện nay không phải là mở rộng tín dụng bằng mọi giá mà là đảm bảo dòng vốn được phân bổ vào các lĩnh vực tạo ra giá trị thực, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, đồng thời hạn chế đầu cơ và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Theo đại diện NHNN, cơ quan này tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối cũng như duy trì mặt bằng lãi suất cho vay ở mức hợp lý.

Bên cạnh việc giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, NHNN còn yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai lãi suất cho vay trên website để người dân và doanh nghiệp dễ dàng so sánh, lựa chọn khi có nhu cầu vay vốn.

Đồng thời, khuôn khổ pháp lý cũng tiếp tục được hoàn thiện. Đáng chú ý, Thông tư 14/2025/TT-NHNN áp dụng cách phân loại các khoản vay bất động sản theo mức độ rủi ro, trong đó các khoản vay mua nhà ở xã hội được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với bất động sản thương mại. Chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận tín dụng và khuyến khích các ngân hàng mở rộng cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội.

Ông Đào Văn Hà cũng lưu ý bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng rủi ro đối với hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Vì vậy, thị trường cần phát triển cân bằng hơn giữa tín dụng ngân hàng và các kênh huy động vốn khác như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp.

Để dòng vốn phát huy hiệu quả, NHNN kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản; đồng thời đề xuất Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đa dạng hóa nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Minh Anh