Trên khắp Đông Nam Á, không ít người né tránh gánh nặng vay nợ khi mức lương đình trệ và việc làm thiếu ổn định.
Dù các đại đô thị như Bangkok, Jakarta hay Singapore vẫn rộn ràng công trường, tầng lớp trung lưu tại đây ngày càng bị bủa vây bởi chi phí sinh hoạt leo thang, thuế phí tăng và nguy cơ mất việc. Họ không chỉ phải siết chặt chi tiêu mà còn buộc điều chỉnh lại hình dung về lối sống đô thị mà mình theo đuổi.
Nhiều đại lý bất động sản ở các thành phố lớn cho biết lượng nhà mới bán được đang sụt giảm, phản ánh một thị trường nghiêng mạnh về nhóm giàu có và để phần còn lại tụt lại phía sau.
Ông Mohd Afzanizam Abdul Rashid, kinh tế trưởng Ngân hàng Muamalat, cảnh báo: “Diễn biến này có thể kéo theo hệ lụy xã hội và đe dọa tính bền vững của tăng trưởng kinh tế”.
Theo ông Mohd Afzanizam, sự đổi thay trong khát vọng sở hữu nhà là dấu hiệu của một suy giảm sâu rộng hơn: tiêu dùng chững lại, ngân hàng phát hành ít khoản vay mới, và người dân bình thường ngày càng khó tìm chỗ đứng trong một nền kinh tế có nguy cơ trì trệ.
Với tầng lớp trung lưu đô thị, cơ hội an cư đang mờ dần. Các chủ đầu tư ngày càng trông vào nhóm khách hàng giàu ưa chuộng bất động sản cao cấp, qua đó đẩy mặt bằng giá đất tại các đô thị được ưa chuộng nhất Đông Nam Á lên cao.
Tại Kuala Lumpur, tổng giá trị giao dịch nhà ở quý I/2025 tăng 3,2%, đạt 2,9 tỷ ringgit (688 triệu USD) so với ba tháng trước. Báo cáo của Knight Frank Malaysia còn nêu trường hợp căn hộ tư nhân trị giá 14,5 triệu ringgit (3,4 triệu USD) do Four Seasons quản lý.
Đáng chú ý, số lượng giao dịch thực tế lại giảm 8,7%, cho thấy nhu cầu ở phân khúc cao cấp đang “bẻ lái” thị trường. Báo cáo cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển sang “giao dịch giá trị cao hơn”, trên thực tế đồng nghĩa người thu nhập trung bình bị loại khỏi cuộc chơi.
Dữ liệu mới nhất của Chính phủ Malaysia cho thấy thu nhập bình quân đầu người chỉ hơn 131.000 ringgit/năm, trong khi lương trung bình hàng tháng khoảng 7.700 ringgit (1.800 USD) khiến việc tích lũy tiền đặt cọc mua nhà trở nên rất khó.
Việt Nam chứng kiến bức tranh tương tự. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng 87% trong sáu năm qua; ở TP.HCM, giá trung bình mỗi mét vuông hiện quanh mức 2.900 USD. Tuy vậy, theo CBRE, số giao dịch thực tế tại Hà Nội quý II giảm 27% so với cùng kỳ năm trước vì người mua chùn bước trước mặt bằng giá.
Một nghiên cứu công bố trên tạp chí International Journal of Urban Sciences năm 2020, do ADB, WHO và Đại học Quốc gia Singapore thực hiện, chỉ ra giá nhà ở châu Á từ lâu đã vượt khả năng chi trả.
Tại Kuala Lumpur, nhu cầu cao cấp đối với bất động sản hạng sang đang làm lệch hướng thị trường nhà ở. Ảnh: AFP
Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình tại 211 thành phố ở 27 quốc gia châu Á vượt 12,5; tức một gia đình bình thường phải dành toàn bộ thu nhập trong hơn 12 năm rưỡi mới mua nổi một căn nhà—giả định giá không đổi.
Các tỷ lệ cao nhất được ghi nhận ở Jakarta (18,7), Bangkok (13,8) và Manila (11,8). Ở Bangkok, nhu cầu mạnh từ người mua nước ngoài—đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Singapore và Hong Kong—đã đẩy giá phân khúc cao cấp đi lên.
“Lực cầu này làm méo mó thị trường,” ông Anawin Chiamprasert, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn JLL Thái Lan, nhận định.
“Theo đuổi quỹ đất đẹp khiến các chủ đầu tư cạnh tranh khốc liệt, và chi phí đội lên cuối cùng được chuyển thẳng sang người mua để bảo toàn lợi nhuận,” ông nói thêm.
Hệ quả là người mua trong nước—những người có nhu cầu ở thực—bị đánh bật khỏi thị trường khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá.
Tình trạng này có thể để lại hậu quả dài hạn, không chỉ là nguy cơ bong bóng bất động sản, mà còn là nguy cơ hình thành một xã hội hai tầng.
“Cả một thế hệ, đặc biệt Gen Z và lớp sau đó, có nguy cơ bị loại khỏi cơ hội sở hữu nhà,” ông Anawin cảnh báo, đồng thời mô tả một kịch bản nơi chỉ nhà đầu tư mới có thể mua.
Khi số người sở hữu tài sản giảm, công thức tích lũy tài sản truyền thống của tầng lớp trung lưu dần đổ vỡ.
Những xu hướng trên diễn ra đúng lúc kinh tế Thái Lan chững lại với bất ổn chính trị, nợ hộ gia đình cao, đầu tư suy yếu và việc Mỹ áp thuế 19% lên hàng xuất khẩu Thái.
Với những người đã vay thế chấp, khả năng điều chỉnh giá đang hiện rõ khi người bán và chủ đầu tư tăng tốc xả hàng. Đây có thể là thời cơ cho nhà đầu tư hoặc người săn giá hời, nhưng lại là “đòn đau” với người mua lần đầu hoặc những ai cần chuyển tài sản thành tiền mặt.
Trong khi đó, lợi ích từ việc sở hữu nhà ngày càng nghiêng về nhóm giàu—những người không vay nợ và nắm nhiều bất động sản—khiến nhiều chuyên gia đặt lại câu hỏi: liệu giá trị tích lũy tài sản qua các thế hệ theo “chuẩn châu Á” còn khả thi?
Tại Malaysia, tỷ lệ sở hữu nhà vào khoảng 75%. Trái lại tại Đức và Thụy Sĩ—nơi văn hóa thuê nhà phổ biến—chưa đến 50% dân số có bất động sản.
“Tôi cho rằng đã đến lúc thay đổi tư duy sở hữu nhà. Cần một lựa chọn khác: thúc đẩy thị trường cho thuê,” ông Mohd Afzanizam đề xuất.
Tuy nhiên, theo ông, điều này đòi hỏi bàn tay chính sách: kiểm soát việc tăng giá thuê quá mức và phát triển các khu mới ngoài những trung tâm quá tải hiện nay.
KG