Năm 2025 sắp khép lại với nhiều diễn biến khó lường của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, nguồn cung chung cư có tín hiệu cải thiện, giá nhà vẫn liên tục leo thang, khiến không ít người mua ở thực rơi vào trạng thái chần chừ, thậm chí nản lòng.

Nhiều dự án khi mở bán thường thông báo “hết hàng” chỉ sau vài giờ. Có trường hợp, khách hàng buộc phải chấp nhận mua chênh hàng trăm triệu đồng để giữ suất mua căn hộ. Tuy nhiên, không lâu sau đó, chính các môi giới lại tiếp tục gọi điện chào bán những sản phẩm tương tự. Điều này đặt ra câu hỏi: liệu thị trường có thực sự khan hiếm hay chỉ là sự khan hiếm mang tính tạo lập?

Trong bối cảnh hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, các đợt sáp nhập hành chính mở rộng không gian đô thị và dự báo nguồn cung sẽ tăng mạnh từ năm 2026, nhiều người băn khoăn liệu giá nhà có hạ nhiệt, thị trường có rơi vào dư cung và nhà đầu tư cá nhân nên ứng xử thế nào để vừa giữ an toàn vốn, vừa nắm bắt cơ hội.

Để làm rõ những vấn đề này, chúng tôi đã trao đổi với ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam. Những phân tích dưới đây mang đến cái nhìn đa chiều và thực tế hơn về bức tranh bất động sản hiện nay.

Năm 2025, ông đánh giá tổng thể thị trường bất động sản Việt Nam ra sao?

Theo ông David Jackson, năm 2025 đánh dấu giai đoạn phân tầng rõ nét giữa các loại hình bất động sản. Phân khúc nhà ở phục hồi trong sự thận trọng, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn. Các phân khúc thương mại như văn phòng, bán lẻ, nghỉ dưỡng duy trì trạng thái ổn định nhờ sức cầu từ thương mại, dịch vụ và du lịch. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi Việt Nam giữ được vị thế sản xuất – xuất khẩu trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

Một dấu ấn quan trọng của năm là quá trình sáp nhập địa giới hành chính cùng tiến độ triển khai các dự án hạ tầng lớn như metro, vành đai, cao tốc, sân bay. Những yếu tố này đang góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và mở rộng biên phát triển sang các khu vực vệ tinh.

Nhìn chung, 2025 là năm thị trường tái cân bằng, chuyển từ giai đoạn tăng nóng trên diện rộng sang xu hướng tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chất lượng cao, trong khi các sản phẩm thiếu nền tảng tiếp tục gặp khó.

Thực tế cho thấy chung cư vẫn là tâm điểm của thị trường, giá tăng mạnh trong khi đất nền biến động thất thường. Ông lý giải sự phân hóa này như thế nào?

Ông David Jackson cho rằng sự phân hóa phản ánh đúng quy luật cung – cầu và yếu tố pháp lý. Nguồn cung căn hộ và nhà liền thổ có cải thiện, nhưng mức giá cao và cơ cấu sản phẩm nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức trung bình. Đất nền chỉ sôi động cục bộ tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng hoặc quy hoạch.

Dù nhu cầu nhà ở luôn lớn nhờ dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, khả năng hấp thụ còn phụ thuộc vào giá bán, vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm và bối cảnh kinh tế vĩ mô. Nhà đầu tư cũng có xu hướng ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn như trước.

Nhiều người kỳ vọng khi nguồn cung tăng, giá nhà sẽ giảm, nhưng thực tế lại ngược lại. Nguyên nhân do đâu?

Theo ông Jackson, giá nhà khó giảm vì hầu hết các cấu phần chi phí đều tăng. Giá đất chịu tác động từ bảng giá đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu và tài chính cũng leo thang, chưa kể thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài làm gia tăng chi phí vốn cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng góp phần đẩy giá lên khi người mua tập trung vào các dự án pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín. Điều này hình thành mặt bằng giá mới, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đến đầu quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 3.200–5.200 USD/m², tại Hà Nội là 3.100–5.000 USD/m². Mức tăng tại Hà Nội cao hơn do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Với mặt bằng giá như vậy, sức mua của thị trường đang ở mức nào?

Tỷ lệ hấp thụ được đánh giá ở mức vừa phải, cho thấy thị trường đang sàng lọc mạnh. Tại TP.HCM, các dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70–75%, Hà Nội đạt 70–80%, còn Đà Nẵng ở mức 45–50%.

Điều này phản ánh giao dịch vẫn duy trì ổn định ở các đô thị có nhu cầu ở thực lớn. Người mua sẵn sàng chấp nhận giá cao hơn nếu dự án đáp ứng các tiêu chí về pháp lý, vị trí và tiến độ.

Hiện tượng “khan hàng”, “mua chênh” xuất hiện ngày càng nhiều. Đây có phải là sự khan hiếm thực?

Ông David Jackson nhận định hiện tượng này bắt nguồn từ mô hình kinh doanh mới. Nhiều sàn môi giới mua số lượng lớn sản phẩm từ chủ đầu tư rồi phân phối lại. Cách làm này giúp chủ đầu tư thu hồi dòng tiền nhanh nhưng khiến người mua khó tiếp cận sản phẩm trực tiếp.

Khi phần lớn hàng hóa nằm trong tay các đơn vị phân phối, giá dễ bị đẩy lên và tạo cảm giác khan hiếm, nhất là với các căn hộ diện tích nhỏ. Hệ quả là người mua phải trả chênh, trong khi thực tế nguồn cung vẫn tồn tại trong hệ thống phân phối.

Nhiều dự án được phê duyệt trở lại, liệu thị trường có đối mặt nguy cơ dư cung?

Theo ông Jackson, nguy cơ dư cung trên diện rộng là khó xảy ra do quy mô dân số lớn, cơ cấu dân số trẻ và nhu cầu nhà ở cao. Các dự án chung cư thường mất 2–3 năm mới hoàn thiện, nên nguồn cung không thể tăng đột biến trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, rủi ro có thể xuất hiện ở dạng dư cung cục bộ, đặc biệt tại phân khúc cao cấp nếu cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt.

Giá nhà tăng mạnh có làm dấy lên lo ngại bong bóng bất động sản?

Ông David Jackson cho rằng diễn biến giá hiện nay phản ánh quá trình tái định giá đất đô thị hơn là một chu kỳ tăng nóng thiếu nền tảng. Chính sách tín dụng được điều hành thận trọng, kiểm soát chặt dòng vốn đầu cơ và ưu tiên người mua nhà lần đầu giúp giảm nguy cơ bong bóng.

Dự báo nguồn cung và giá chung cư năm 2026 ra sao?

Năm 2026, nguồn cung chung cư được dự báo tiếp tục tăng, với khoảng 15.000 căn tại TP.HCM (mới), 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng. Giá bán vẫn có xu hướng tăng nhưng tốc độ chậm lại. TP.HCM và Hà Nội có thể ghi nhận mức tăng khoảng 20–25%, trong khi Đà Nẵng tăng 10–15%.

Xu hướng tăng chậm phản ánh sự phân tán lực cầu và tác động tích cực từ hạ tầng vùng ven, giúp giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm.

Hạ tầng bùng nổ đang tác động thế nào đến bản đồ đầu tư?

Hạ tầng đang tái định hình toàn bộ bản đồ bất động sản, thúc đẩy mô hình đô thị đa cực và mở rộng không gian phát triển sang các khu vệ tinh. Điều này tạo dư địa cho nhiều phân khúc từ nhà ở, khu đô thị, công nghiệp đến logistics và thương mại – dịch vụ, đồng thời tăng sức hút dòng vốn FDI.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng với rủi ro về tiến độ, quy hoạch và mặt bằng giá bị đẩy lên quá nhanh.

Dòng tiền năm 2026 sẽ chảy vào đâu?

Theo ông Jackson, nhà đầu tư cá nhân vẫn ưu tiên chung cư nhờ thanh khoản tốt và nhu cầu ở thực bền vững. Trong khi đó, nhà đầu tư tổ chức sẽ tập trung vào bất động sản công nghiệp, nhà ở trong các khu đô thị quy hoạch bài bản, khách sạn và văn phòng – những phân khúc gắn với tăng trưởng dài hạn.

Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong năm 2026?

Ông David Jackson khuyến nghị nhà đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận sát với thanh khoản thực tế, tránh giữ tài sản quá lâu khi chi phí vốn tăng. Với người mới tham gia, nên ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt và giá phù hợp khả năng chi trả. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay an toàn nên dưới 50% để giảm rủi ro khi thị trường biến động.

Minh Hiền