Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ nền tảng pháp lý dần hoàn thiện từ năm 2025. Năm 2026 được kỳ vọng duy trì đà phát triển ổn định, hướng mạnh vào nhu cầu thực, song vẫn tiềm ẩn những rủi ro cần theo dõi sát.

Nhận định về triển vọng thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng năm 2025 đóng vai trò tạo nền móng quan trọng để bất động sản bước sang chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những hạn chế như thiếu nhà ở có mức giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa thực sự đồng bộ.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá năm 2026 mở ra nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt. Các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy vậy, thị trường sẽ không còn chỗ cho kiểu đầu tư “ăn xổi”, mà đòi hỏi sự chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ kỷ cương trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Từ phía doanh nghiệp tư vấn, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội – nhận định năm 2026 nhiều khả năng đánh dấu giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định hơn và có tính chọn lọc cao. Sự tham gia tích cực sẽ thuộc về các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua ở thực.

Theo bà An, nguồn cung dự kiến duy trì phong phú và đa dạng cả về phân khúc lẫn khu vực. Tuy nhiên, nguồn cung cải thiện cũng kéo theo cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút người mua và khách thuê, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, nâng cao chất lượng, điều chỉnh chính sách bán hàng và chiến lược vận hành. Đồng thời, chi phí phát triển dự án gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên biên lợi nhuận và hiệu quả đầu tư.

CBRE cũng lưu ý, nguồn cung mạnh không chỉ tập trung tại Hà Nội mà còn lan sang các tỉnh, thành lân cận. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ cung vượt cầu nếu sức mua không tăng tương ứng, từ đó phát sinh rủi ro tồn kho và áp lực giảm giá ở một số phân khúc. Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp trở lên, khiến việc tiếp cận nhà ở của người trẻ và nhóm thu nhập dưới trung bình gặp nhiều khó khăn.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và kinh tế vĩ mô còn biến động, tâm lý người mua và nhà đầu tư trở nên vững vàng nhưng thận trọng hơn. Xu hướng chung là ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiềm năng tăng giá bền vững và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với hai nỗi lo lớn là dư cung và biến động lãi suất. Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest – cho rằng thị trường năm 2026 sẽ cạnh tranh rất khốc liệt khi hàng loạt dự án được chuẩn bị từ năm 2025 và đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường trong năm tiếp theo.

Theo ông Hiệp, thị trường năm 2026 tiềm ẩn hai rủi ro chính. Thứ nhất là giá đất thiếu minh bạch, có thể bị đẩy lên cao, kéo giá bất động sản tăng theo. Thứ hai, nguy cơ lớn hơn đến từ lãi suất ngân hàng tăng mạnh.

Ông Hiệp phân tích, cả người mua lẫn người bán đều phụ thuộc vào tín dụng. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn bị đội lên, giá bán tăng theo, thanh khoản suy giảm và thị trường dễ rơi vào trạng thái trầm lắng. Chỉ trong khoảng 1,5 tháng gần đây, lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu tại doanh nghiệp của ông đã tăng thêm 2%. Nếu không có giải pháp phù hợp, đến tháng 2–3/2026, lãi suất vay mua nhà có thể lên tới 10%.

Theo lãnh đạo GP.Invest, nếu chính sách tín dụng không được điều hành hợp lý, rủi ro với thị trường bất động sản sẽ rất lớn khi nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua suy yếu do hạn chế dòng tiền. Phần lớn người mua vẫn phải vay ngân hàng, trong khi mặt bằng lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn. Đây được xem là rủi ro lớn nhất của thị trường trong năm 2026.

Ông Hiệp nhấn mạnh diễn biến thị trường năm 2026 phụ thuộc nhiều vào chính sách điều hành vĩ mô, đặc biệt là tín dụng và đất đai. Nếu hệ số K được các địa phương ban hành theo hướng hợp lý, giá đất có thể được kiểm soát tốt hơn. Song song đó, chính sách tín dụng cân bằng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định và chọn lọc, không còn là chu kỳ tăng nóng. Dòng tiền quay trở lại thị trường với tâm thế thận trọng, ưu tiên an toàn vốn, hiệu quả khai thác và giá trị dài hạn.

Những phân khúc được đánh giá có tiềm năng trong năm 2026 chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền. Chung cư tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản. Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn nhóm khách hàng tích lũy tài sản lâu dài.

Đối với hoạt động đầu tư, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực thay vì đầu cơ tăng giá. Điều này cho thấy năm 2026 sẽ là “sân chơi” của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Tổng hợp các nhận định cho thấy năm 2026 không phải là thời điểm thị trường bất động sản bùng nổ theo kiểu tăng nóng như trước, mà là giai đoạn phát triển ổn định, có chọn lọc và hướng đến sự bền vững. Cơ hội mở ra cho người mua ở thực, song nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với rủi ro lãi suất và dư cung phân khúc cao cấp để tránh sa vào các “sóng ngắn” thiếu an toàn.

Liên quan đến triển vọng kinh tế và đầu tư, ngày 13/01/2026, CafeF (thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) sẽ tổ chức Lễ vinh danh FChoice 2025 và Hội thảo “Động lực tăng trưởng kinh tế 2 chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026”. Sự kiện không chỉ tôn vinh các doanh nghiệp tiêu biểu mà còn là diễn đàn trao đổi chuyên sâu về mục tiêu tăng trưởng trên 10% giai đoạn 2026–2030, các kênh đầu tư trong chu kỳ mới và những điều kiện cần thiết để kích hoạt các động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Linh Hải