Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa có văn bản góp ý dự thảo nghị định hướng dẫn các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai, trong đó nhấn mạnh đến vấn đề phương pháp xác định giá đất đối với các dự án bất động sản.
Khó áp dụng bảng giá đất
Trong văn bản, Sở kiến nghị bổ sung các trường hợp phải áp dụng giá đất cụ thể đối với dự án có tiềm năng phát triển theo cơ cấu sử dụng đất, theo quy hoạch xây dựng có nhiều mục đích khác nhau và hình thành các tuyến đường nội bộ trong dự án.
Cụ thể, gồm các dự án có quy mô tối thiểu từ 2 ha trở lên tại Hà Nội và TPHCM; từ 5 ha trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 ha trở lên tại các tỉnh, hoặc những dự án có yếu tố đặc thù không thể xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đề xuất phương án nhằm hạn chế tác động làm tăng giá nhà.
Theo phân tích của Sở, một dự án thường bao gồm nhiều mục đích sử dụng đất và theo quy hoạch sẽ hình thành các tuyến đường mới. Tại thời điểm xác định giá đất, những tuyến đường này chưa tồn tại nên không thể bổ sung vào bảng giá đất. Đồng thời, do mục đích sử dụng đất mang tính hỗn hợp, việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh cũng không phù hợp.
Bên cạnh đó, quá trình triển khai dự án đòi hỏi chi phí lớn và kéo dài trong nhiều năm. Việc các quy định pháp luật còn có cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan có thẩm quyền khiến thời gian thực hiện càng bị kéo dài, làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất không thể phản ánh đầy đủ các yếu tố nêu trên, dẫn đến nguy cơ giá đất bị đẩy lên rất cao.
Đẩy giá bán để tránh lỗ vốn
Sở Nông nghiệp và Môi trường dẫn chứng khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, tương đương mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, các trường hợp thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… đều phải tính theo mức 80 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp phải đẩy giá căn hộ lên cao để không lỗ vốn.
Doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán căn hộ nếu chi phí đất tăng cao.
Với dự án chung cư cao tầng có diện tích đất 10.000 m2, hệ số sử dụng đất 7 lần, giá bán căn hộ hiện khoảng 50 triệu đồng/m2. Thời gian triển khai dự án là 2 năm, sau khi trừ chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng…, giá trị thặng dư còn khoảng 35 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nếu tính chi phí đất theo bảng giá đất nhân hệ số là 80 triệu đồng/m2, để không bị lỗ, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại khu đất trên đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần, tương đương 37 triệu đồng/m2.
Với dự án chung cư diện tích 10.000 m2, hệ số sử dụng đất 7 lần, giá căn hộ khoảng 40 triệu đồng/m2, giá trị thặng dư chỉ vào khoảng 9 triệu đồng/m2. Nếu tính chi phí đất theo mức 37 triệu đồng/m2, doanh nghiệp cũng phải nâng giá bán lên trên 70 triệu đồng/m2 mới có thể cân đối vốn.
Từ các phân tích này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho rằng việc xác định giá đất bằng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh chưa thực sự phù hợp và cần được nghiên cứu thận trọng để đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường và nền kinh tế.
Qua thống kê hơn 300 dự án thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024, cơ quan này nhận thấy phần lớn dự án có quy mô dưới 2 ha. Vì vậy, việc để HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai được đánh giá là phù hợp hơn với điều kiện thực tế tại địa phương.
Khánh Linh