Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước nhưng vẫn vượt mức trung bình của năm. Đà điều chỉnh không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và nhóm khách hàng.
Riêng phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10. Trong khi đó, nhà thổ cư và thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.
Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chứng kiến mức sụt giảm thanh khoản mạnh nhất, với lần lượt khoảng 880 và 310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng trước. Ngược lại, nhóm các dự án còn lại vẫn duy trì nhịp giao dịch khá ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%. Diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu diện rộng mà đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao.
Theo ông Trần Minh Tiến, sự hạ nhiệt này xuất phát từ việc dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm nay bắt đầu chịu áp lực khi lãi suất nhích lên và giá chuyển nhượng chững lại. Từ tháng 10, chi phí vốn gia tăng đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, khiến nhiều nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải rút lui.
Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8–1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Cùng lúc, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng mạnh. Áp lực tài chính buộc một bộ phận nhà đầu tư phải hạ giá chào bán, song thanh khoản vẫn khó cải thiện.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá tại các khu vực “nóng” đã chạm ngưỡng kháng cự. Giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng khoảng 22%, lên mức 77 triệu đồng/m², còn Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt gần 98 triệu đồng/m². Sang tháng 11, giá gần như đi ngang, chỉ nhích nhẹ 0,8%, cho thấy thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ mức giá mới.
Ở chiều ngược lại, nhóm dự án ngoài hai đại đô thị lớn vẫn ghi nhận khoảng 1.960 giao dịch, giảm chưa đến 3% so với tháng trước. Ngoại trừ Vinhomes Times City, giá tại nhóm 10 dự án có thanh khoản cao nhất vẫn tăng 4–5%, đạt trung bình khoảng 80 triệu đồng/m². Nhu cầu ở thực tại các khu nội đô và khu dân cư ổn định tiếp tục là điểm tựa cho phân khúc này.
Nhìn về trung hạn, One Mount Group đánh giá nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết. Kịch bản tương tự từng diễn ra vào cuối năm 2024 trước khi thị trường phục hồi trong các quý sau. Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng vận hành lành mạnh hơn, với vai trò của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn thu hẹp, nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn giữ vai trò chủ đạo, mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm dần.
Cùng với đó, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới đến từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm tại khu Đông và khu Tây Hà Nội như các cây cầu mới và tuyến metro, cũng như lượng lớn căn hộ dự kiến bàn giao tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong năm 2026. Theo dự báo, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000–38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025.
Khánh An