Nguồn cung ngày càng chọn lọc
Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục tái cân bằng trong nửa đầu năm.
Tổng nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 11.000 căn. Riêng quý II có gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung mới chủ yếu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khoảng 44% nằm tại khu vực rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành, trong khi khu vực phía Tây chiếm phần còn lại.
Xu hướng này được thúc đẩy bởi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển tăng và định hướng quy hoạch Hà Nội theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng.
Cơ cấu sản phẩm cũng mất cân đối rõ rệt. Phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng.
Các dự án được đưa ra thị trường chủ yếu có pháp lý hoàn chỉnh, do chủ đầu tư uy tín phát triển và tích hợp nhiều tiện ích. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn về cả sản phẩm lẫn chủ đầu tư.
Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội tiêu thụ khoảng 9.700 căn hộ. Riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước.
Sự suy giảm giao dịch một phần xuất phát từ cơ cấu nguồn cung. Các căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 72% lượng sản phẩm được đưa ra thị trường, khiến giá bán vượt khả năng chi trả của một bộ phận người mua.
Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tăng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Việc Hà Nội triển khai định hướng quy hoạch mới với 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng cũng khiến dòng tiền có xu hướng chờ đợi những khu vực được hưởng lợi rõ ràng từ hạ tầng và quy hoạch.
Theo Cushman & Wakefield, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó dòng tiền tập trung nhiều hơn vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Giá căn hộ khó hạ nhiệt
Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m², tương đương gần 123 triệu đồng/m². Mức này tăng 19% theo quý và 36% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung. Hơn 72% sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm.
Theo dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ Hà Nội vẫn có xu hướng tăng bởi nguồn cung vừa túi tiền chưa được cải thiện đáng kể.
Trong trung và dài hạn, thị trường được kỳ vọng phát triển theo hướng bền vững hơn, giảm dần yếu tố đầu cơ và tăng tỷ trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Ngoại thành có thể trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cung mới nhờ quỹ đất lớn và định hướng giãn dân. Trong khi đó, khu vực nội đô tiếp tục chịu áp lực tăng giá do quỹ đất hạn chế.
Vì vậy, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có khả năng phân hóa mạnh hơn thay vì đồng loạt tăng hoặc giảm: khu vực nội đô tiếp tục neo cao, còn các khu vực ngoại thành có nhiều dư địa phát triển sẽ duy trì mức giá dễ tiếp cận hơn.