Khoảng cách địa lý dần bớt quan trọng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội, tâm điểm bất động sản đang từ khu vực trung tâm dịch chuyển ra vùng ven, nơi có kết nối giao thông thuận lợi. Các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, đường liên vùng và hành lang logistics mới được kỳ vọng sẽ làm thay đổi đáng kể khả năng di chuyển trong đại đô thị.

Khi hạ tầng phát triển, những khu vực xa trung tâm vẫn có thể kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay và các khu dịch vụ. Nguồn cung tại khu vực cận trung tâm hiện tăng từ khoảng 17% lên 23%, trong khi vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Tại TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam PropertyGuru Việt Nam, cho biết metro, vành đai, cao tốc liên vùng và định hướng phát triển đô thị dài hạn đang làm thay đổi bản đồ bất động sản. Nguồn cung mới theo đó dịch chuyển từ trung tâm sang vùng cận trung tâm, đô thị vệ tinh và các hành lang phát triển mới.

Tỷ trọng nguồn cung khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, người mua hiện ngày càng coi trọng chất lượng sống, hạ tầng kết nối và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ thay vì chỉ quan tâm khoảng cách địa lý.

Do đó, nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu tập trung tại lõi trung tâm, chu kỳ tiếp theo có thể chứng kiến sự tái định vị mạnh tại vùng ven, nơi có lợi thế về quỹ đất, quy hoạch và kết nối giao thông ngày càng hoàn thiện.

Đại dự án hạ tầng dẫn dắt các thành phố vệ tinh

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh đang được dẫn dắt bởi những đại dự án hạ tầng.

Các tuyến vành đai, cao tốc và metro giúp kết nối liên vùng thuận tiện hơn. Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên… đang trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông hoàn thiện dần và định hướng phát triển đô thị bền vững.

Tại Hà Nội, thị trường đang chuyển mình theo xu hướng “Hà Nội mở rộng”. Nhiều chủ đầu tư lớn phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung tại các thành phố vệ tinh và hình thành hàng loạt khu đô thị mới, thu hút cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc.

Cùng với sự thay đổi về vị trí và nguồn cung, giá bất động sản tại các khu đô thị cũng biến động khi giao thông lớn hình thành. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy trong 2 năm qua, các dự án kết nối thuận tiện với ga metro có mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng chung.

Theo JLL Vietnam, các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của metro số 1 tại TP.HCM tăng giá trung bình khoảng 34% trong giai đoạn 2021-2026.

Hạ tầng mở ra “cửa sổ cơ hội”

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam đang đứng trước “cửa sổ cơ hội” mang tính quyết định. Trong giai đoạn 2026-2030, hạ tầng không còn chỉ đóng vai trò hỗ trợ mà trở thành nền tảng bắt buộc cho tăng trưởng dài hạn.

Theo ông, đầu tư hạ tầng cần được thực hiện đồng bộ và trọn tuyến để sử dụng hiệu quả nguồn lực, tối ưu lợi ích dài hạn. Cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển cần được đặt trong một tổng thể thống nhất nhằm tránh hiệu quả đầu tư bị phân mảnh do thiếu liên thông.

Hạ tầng giao thông được xem là yếu tố mở đường cho các quỹ đất bất động sản mới phát triển. Khi kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý trở thành rào cản nhỏ hơn, tạo điều kiện hình thành đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và khu dân cư mới.

Xu hướng này vừa góp phần giảm áp lực cho các đô thị lớn, vừa hỗ trợ phân bổ lại dân cư và nguồn lực.

Để các dự án hạ tầng vận hành hiệu quả, ông Khương cho rằng cần cơ chế đặc thù và giải pháp đột phá trong triển khai. Các dự án quốc gia cần được ưu tiên về vốn, vật tư, vật liệu, đồng thời tăng phân quyền cho địa phương gắn với trách nhiệm của người đứng đầu.

Trong bối cảnh nhiều công trình trọng điểm được triển khai đồng thời, tính linh hoạt của cơ chế và khả năng phối hợp giữa các cấp, ngành sẽ ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng chương trình đầu tư.

Nhìn về giai đoạn 2026-2027, ông Khương cho rằng đây sẽ là thời điểm kiểm chứng năng lực triển khai và hiệu quả của chiến lược đầu tư hạ tầng. Ông nhấn mạnh, từ khóa quan trọng trong những năm tới là “kết nối”: kết nối trọn tuyến, đồng bộ và hiệu quả để tối ưu lợi ích kinh tế - xã hội.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills, hạ tầng và giãn dân đô thị là động lực dài hạn của thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá do kỳ vọng tại một số khu vực, nhưng về dài hạn, chỉ những nơi có hạ tầng triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm mới duy trì được sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững.

Vì vậy, hạ tầng không chỉ hỗ trợ thị trường trong giai đoạn phục hồi mà còn góp phần định hình lại cấu trúc phát triển đô thị và bất động sản trong trung, dài hạn. Theo chuyên gia Savills, việc đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân và hình thành các cực phát triển mới.

Hằng Phúc