Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện nhiều biến động mới khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại, trong khi dòng tín dụng dành cho lĩnh vực này cũng bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Áp lực chi phí vay gia tăng

Theo ghi nhận, gần đây một số ngân hàng (NH) thương mại nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên khoảng 14%-15%/năm, tiệm cận mức của các ngân hàng tư nhân. Thậm chí có ngân hàng lớn thông báo tạm dừng cho vay đối với các dự án BĐS trong quý I/2026.

Động thái này được cho là nhằm thực hiện định hướng của NH Nhà nước về kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2026, bảo đảm không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Trước đó, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh BĐS tăng tới 28%. Dòng vốn lớn chảy vào thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đã làm gia tăng rủi ro cho cả NH và chủ đầu tư.

Nhiều chuyên gia liên tục cảnh báo nguy cơ mất cân đối dòng vốn, rủi ro thanh khoản và nợ xấu nếu tín dụng tiếp tục tăng nóng, trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng đi lên và thanh khoản thị trường suy yếu. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng BĐS được xem là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, doanh nghiệp (DN) BĐS lại đối mặt với bài toán thiếu nguồn vốn trung và dài hạn. Thực tế hiện nay chưa có kênh vốn nào đủ lớn để thay thế vai trò của tín dụng NH. Khi nguồn vốn bị siết lại, nhiều DN – đặc biệt là những đơn vị có nền tảng tài chính yếu – sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest - cho rằng rủi ro lớn nhất đối với DN BĐS trong năm 2026 chính là lãi suất. Hiện nhiều DN phải sử dụng 60%-70% vốn tín dụng để phát triển dự án. Khi lãi suất tăng và điều kiện vay vốn bị siết chặt, áp lực tài chính càng nặng nề hơn.

"Trên thị trường, khoảng 60% là người mua giữ tiền đầu tư, chỉ 40% mua để ở. Khi các NH quốc doanh lớn cho người mua nhà vay với lãi suất tới 14%/năm thì ai cũng sẽ e ngại" - ông Hiệp nhận định.

Trong khi đó, người vay mua nhà là nhóm cảm nhận rõ áp lực nhất. Anh Hoàng Thịnh (ngụ phường Bình Trưng, TP HCM) cho biết đầu tháng 3 anh bất ngờ khi được thông báo lãi suất khoản vay mua nhà tăng từ 9% lên 10%/năm.

"Tôi vay khoảng 1,5 tỉ đồng để mua căn hộ chung cư. Lãi suất thả nổi khoảng 9% suốt 2 năm qua, nhưng gần đây đã tăng lên. Mức tăng từ 9% lên 10% không quá lớn nhưng trong bối cảnh kinh tế khó khăn, khoản tiền tăng thêm cũng là gánh nặng. Nhiều bạn bè tôi còn nhận thông báo lãi suất tăng tới 12%-13%/năm" - anh Thịnh chia sẻ.

Lãi suất tăng cũng khiến nhiều người tạm gác kế hoạch mua nhà. Chị Hạnh Thảo (ngụ phường Long Phước, TP HCM) cho biết gần đây chị liên hệ một số NH để tìm hiểu thủ tục vay mua căn hộ trị giá khoảng 6-7 tỉ đồng, dự định vay khoảng 2,5 tỉ đồng.

"Cuối năm ngoái, khi hỏi Vietcombank hay Agribank, lãi suất cố định trong 12-18 tháng đầu chỉ khoảng 7%-8%/năm. Nhưng khi liên hệ lại gần đây, mức thấp nhất cũng khoảng 10%/năm cho 12 tháng đầu, sau đó thả nổi khoảng 12%-13%/năm. Với mức này vượt quá khả năng chi trả nên tôi đành hoãn kế hoạch mua nhà" - chị Thảo nói.

Cần thêm các gói vay ưu đãi

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), cho rằng việc tăng lãi suất là diễn biến phù hợp với hoạt động điều hành của các ngân hàng, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ. Tuy nhiên, điều này đang tác động mạnh đến nhiều chủ thể trên thị trường.

Theo ông, với các chủ đầu tư đã vay vốn NH, chi phí tài chính tăng buộc họ phải điều chỉnh phương án kinh doanh. "DN sẽ phải tính lại chi phí đầu tư, điều này có thể khiến giá thành tăng và kéo theo giá bán nhà trong thời gian tới cũng tăng theo" - ông Khôi nhận định.

Bên cạnh đó, lãi suất cao làm giảm hiệu quả đầu tư BĐS, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc thu hẹp hoặc tạm dừng kế hoạch rót vốn. Điều này có thể tác động tiêu cực đến thanh khoản và diễn biến chung của thị trường.

Đối với người mua nhà, tác động thể hiện rõ ở hai nhóm. Nhóm đã vay vốn đang phải chịu áp lực trả nợ lớn hơn khi lãi suất tăng, khiến kế hoạch tài chính ban đầu bị xáo trộn, thậm chí có nguy cơ mất khả năng chi trả. Nhóm còn lại là những người chưa mua nhà có xu hướng trì hoãn quyết định vì chi phí vay vốn cao, làm sức cầu trên thị trường suy giảm.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng lãi suất tăng có thể góp phần hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, nếu duy trì ở mức cao trong thời gian dài, người dân sẽ khó tiếp cận nhà ở, trong khi DN cũng gặp khó khăn khi triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung thu hẹp và mất cân đối cung - cầu.

Ngược lại, nếu lãi suất giảm quá thấp trong thời gian dài cũng có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, khiến giá nhà tăng mạnh. Vì vậy, giải pháp không phải là siết hay nới đơn thuần mà cần điều tiết tín dụng linh hoạt, hướng dòng vốn vào đúng phân khúc.

Theo đó, các gói tín dụng dành cho người mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và có cơ chế ân hạn hợp lý. Điều này không chỉ hỗ trợ nhu cầu an sinh nhà ở mà còn giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Thực tế, để giảm bớt tác động tiêu cực từ việc tăng lãi suất, một số NH đã triển khai các gói vay ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên. Lãnh đạo NH Quân đội (MB) cho biết ngân hàng đang áp dụng lãi suất khoảng 8%-8,5%/năm cho nhóm khách hàng mua nhà để ở, trong khi các phân khúc BĐS khác chịu mức 9%-11%/năm.

Tại NH Á Châu (ACB), đại diện NH cho biết lãi suất vay mua nhà được áp dụng từ 8%/năm trong 3 tháng đầu. Nếu khách hàng mua nhà tại các dự án liên kết với ACB, lãi suất còn được giảm thêm 0,3 điểm %, trong bối cảnh ngân hàng vẫn ưu tiên khách hàng cá nhân, đặc biệt là người mua nhà để ở.

Sớm khơi thông kênh trái phiếu

Trong bối cảnh dư địa tăng trưởng tín dụng ngày càng thu hẹp, nhiều chuyên gia cho rằng cần sớm khôi phục lại thị trường trái phiếu DN. Khi tín dụng BĐS giảm, DN buộc phải tăng cường huy động vốn từ kênh trái phiếu để bù đắp nguồn vốn thiếu hụt.

Triển vọng thị trường trái phiếu được kỳ vọng tích cực hơn khi quy mô phát hành năm 2026 có thể đạt khoảng 1 triệu tỉ đồng. Sau khi trừ lượng đáo hạn, phát hành ròng vẫn ở mức cao, góp phần bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng lãi suất tăng sẽ trở thành "bộ lọc" tự nhiên của thị trường. Những DN sở hữu quỹ đất sạch, đòn bẩy thấp và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục đứng vững. Ngược lại, các DN phụ thuộc nhiều vào vốn vay có thể đối mặt rủi ro thanh khoản, nhất là khi áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn kéo dài.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, nhận định nếu năm 2025 là giai đoạn phục hồi thì năm 2026 sẽ là thời điểm DN cần thận trọng hơn để thích nghi với bối cảnh mới. "Thị trường bền vững không chỉ đo bằng lợi nhuận mà còn ở khả năng quản trị rủi ro sau một chu kỳ biến động lớn" - ông Quang nhận xét.

Một số công ty chứng khoán cho rằng nhờ nền tảng lợi nhuận tích lũy trong năm 2025, nhiều DN BĐS vẫn có "vùng đệm" tài chính nhất định để vượt qua giai đoạn lãi suất tăng. Trong đó, khoản tiền người mua trả trước được xem là nguồn lực quan trọng, phản ánh lượng sản phẩm đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu. Khi chỉ số này tăng, đồng nghĩa nguồn thu trong tương lai của DN đã được đảm bảo một phần.

Khang Nguyễn