Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá 3,7 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng tới 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 80% giá trị tài sản. Sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng lên khoảng 30-40 triệu đồng, tương ứng mức lãi suất 13-14%/năm.

So với giai đoạn được hưởng ưu đãi, chi phí trả nợ hiện gần như tăng gấp đôi. Trong khi đó, căn hộ mới bàn giao ở dạng thô, chưa có nội thất nên giá cho thuê chỉ đạt khoảng 6-7 triệu đồng mỗi tháng. Nếu hoàn thiện đầy đủ nội thất, mức thuê cũng chỉ dao động 8-9 triệu đồng/tháng, thấp hơn rất nhiều so với nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

Trước áp lực tài chính ngày càng lớn, chủ căn hộ đã nhiều lần giảm giá bán. Ban đầu giảm 300 triệu đồng, sau đó tiếp tục hạ thêm 100 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Khảo sát đầu tháng 6 cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng đáng kể so với vài năm trước. Hiện nhiều ngân hàng triển khai các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi ban đầu từ 8-10%/năm, áp dụng trong thời gian từ 6 đến 36 tháng tùy chính sách từng đơn vị. Mức này cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2023-2024 khi lãi suất phổ biến chỉ ở mức 6-8%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tiếp tục leo thang dưới tác động của mặt bằng lãi suất huy động, hiện dao động khoảng 13-15%/năm.

Tại nhiều chi nhánh HDBank, lãi suất vay mua hoặc nhận chuyển nhượng nhà ở, căn hộ được cố định ở mức 9,8%/năm trong 12 tháng đầu hoặc 10,8%/năm trong 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, khách hàng sẽ áp dụng mức lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,5%/năm. Ngân hàng cho phép thời hạn vay tối đa lên tới 50 năm.

Trong khi đó, Shinhan Bank đang áp dụng lãi suất vay mua nhà 10%/năm cố định trong 12 tháng hoặc 10,3%/năm trong 24 tháng. Đối với các dự án liên kết, lãi suất ưu đãi thấp hơn, từ 9,5-9,8%/năm tùy thời hạn cam kết.

Theo đánh giá của VIS Rating, nguồn cung bất động sản gia tăng trong khi lãi suất tiếp tục ở mức cao và giá nhà neo ở vùng đắt đỏ sẽ tạo thêm áp lực lên nhu cầu mua nhà trong năm nay.

Dữ liệu của đơn vị này cho thấy tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 đã giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm trước. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới tại hai thị trường lớn nhất cả nước đã tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Xu hướng này được dự báo tiếp tục duy trì trong năm 2026 với sự xuất hiện của nhiều dự án cao cấp, các đại đô thị trung – cao cấp tại khu vực vùng ven, cùng với nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có thể cao hơn từ 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ do chi phí huy động vốn tăng và tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Trong bối cảnh đó, giá bán và lượng giao dịch nhiều khả năng sẽ suy giảm, buộc các chủ đầu tư phải dịch chuyển sang những phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn để kích thích nhu cầu thị trường.

Linh Thủy