Báo cáo phân tích ngành bất động sản mới nhất của Yuanta Việt Nam cho thấy năm 2025 đánh dấu giai đoạn các cơ quan quản lý tập trung tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, khơi thông nguồn cung và thúc đẩy quá trình tái khởi động các dự án từng bị đình trệ.

Nhờ đó, hoạt động phê duyệt dự án ghi nhận sự cải thiện đáng kể, với số lượng dự án được cấp phép bán hàng tăng tới 89% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, theo Yuanta, kết quả này cũng đồng nghĩa với việc dư địa để tiếp tục tung ra các gói hỗ trợ mới cho thị trường nhà ở thương mại không còn nhiều như trước.

Đơn vị phân tích cho rằng cơ hội từ chính sách đối với phân khúc bất động sản nhà ở thương mại đang thu hẹp dần, trong khi các rủi ro có xu hướng gia tăng. Những yếu tố đáng chú ý bao gồm khả năng xuất hiện các biện pháp kiểm soát đầu cơ và giá nhà, áp lực từ lãi suất và nguồn vốn tín dụng, chi phí phát triển dự án ngày càng cao cũng như sự chuyển dịch ưu tiên chính sách sang lĩnh vực an sinh xã hội.

Yuanta nhận định dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ hiện cũng khá hạn chế. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, khả năng giảm thêm lãi suất điều hành được đánh giá không còn quá lớn, khiến động lực hỗ trợ từ tín dụng suy giảm đáng kể so với các giai đoạn trước.

Về định hướng dài hạn, Nhà nước xác định nhà ở không chỉ là hàng hóa mà còn là một phần của hệ thống an sinh xã hội. Nguồn lực phát triển sẽ được ưu tiên phân bổ nhằm phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân và hỗ trợ các nhóm yếu thế tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Điều này đồng nghĩa với việc mục tiêu bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền và duy trì mặt bằng giá ổn định đang trở thành ưu tiên quan trọng trong công tác quản lý thị trường.

Theo Yuanta, định hướng trên có nhiều điểm tương đồng với thông điệp "nhà để ở, không phải để đầu cơ" mà Trung Quốc từng đưa ra từ năm 2016, đồng thời thúc đẩy mạnh thị trường nhà ở cho thuê.

Tuy vậy, bất động sản Trung Quốc vẫn trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng trong các năm 2017-2020 với giá nhà tăng bình quân khoảng 8% mỗi năm do việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và tình trạng dư cung kéo dài.

Sau đó, cơ quan quản lý nước này phải triển khai chính sách "Ba lằn ranh đỏ", dẫn tới cuộc khủng hoảng thanh khoản lan rộng trong ngành bất động sản. Yuanta cho rằng việc Việt Nam sớm làm rõ định hướng điều hành có thể giúp thị trường tránh được những mất cân đối tương tự trong tương lai.

Trong trung hạn, nhà ở thương mại được dự báo sẽ phải cạnh tranh ngày càng mạnh với nguồn cung nhà ở xã hội. Chính phủ đang hướng tới mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, tương đương khoảng 200.000 căn mỗi năm.

Quy mô này cao gấp đôi so với khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép trong năm 2025.

Tại hai đô thị lớn nhất cả nước, nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến tăng mạnh trong những năm tới. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển gần 200.000 căn đến năm 2030, tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm. Trong khi đó, Hà Nội hướng tới khoảng 120.000 căn, tương đương 24.000 căn mỗi năm.

Nguồn cung lớn từ phân khúc này được cho là sẽ tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp lên các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá thấp và trung cấp tại khu vực ngoại thành.

Diễn biến trên phần nào đã phản ánh vào thị trường chứng khoán. Theo dữ liệu của Yuanta tính đến ngày 25/5/2026, nhiều cổ phiếu bất động sản ghi nhận mức giảm mạnh từ đầu năm. Trong đó, KDH giảm 28,21%, SCR giảm 26,25%, DIG giảm 21,39% và CEO giảm 21,05%. Một số doanh nghiệp lớn khác như NLG và PDR cũng lần lượt giảm 15,78% và 15,24%.

Dù vậy, Yuanta cho rằng trong ngắn hạn, chính sách điều hành vẫn sẽ tập trung vào mục tiêu ổn định mặt bằng giá nhà thông qua việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, thay vì áp dụng các biện pháp siết chặt trên diện rộng đối với phân khúc nhà ở thương mại.

Linh An