Bên lề SME Forum 2026 tại TP.HCM, Jeffrey Cheah đã chia sẻ hành trình lập nghiệp cùng những bài học đắt giá từ các cuộc khủng hoảng từng đẩy ông đến bờ vực phá sản.

Cú vấp vì đòn bẩy tài chính quá mức

Khởi đầu từ một thị trấn khai thác thiếc nhỏ, Jeffrey Cheah từng bước mở rộng hoạt động sang khai thác đá, xây dựng, thương mại, rồi phát triển sang sản xuất, giáo dục, y tế và bất động sản.

Tuy nhiên, con đường này không hề bằng phẳng. Trong cuộc suy thoái 1985–1986 tại Malaysia, doanh nghiệp của ông rơi vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền khi phải gánh khoản nợ lớn. Thay vì trốn tránh, ông chủ động làm việc với ngân hàng, minh bạch tình hình và đưa ra kế hoạch tái cấu trúc.

Đến khủng hoảng tài chính châu Á 1997–1998, tình hình còn nghiêm trọng hơn. Với 1 tỷ vốn nhưng vay tới 3 tỷ, tỷ lệ đòn bẩy lên tới 200%, doanh nghiệp của ông gần như sụp đổ khi lãi suất tăng vọt lên 28%.

Bước ngoặt chỉ đến khi quỹ đầu tư GIC do Lee Kuan Yew sáng lập quyết định rót 1 tỷ USD vào năm 1999, giúp Sunway tái cấu trúc và phục hồi.

Từ trải nghiệm này, ông nhấn mạnh bài học cốt lõi: không lạm dụng nợ vay và luôn giữ uy tín với đối tác, ngân hàng.

Lo ngại giá bất động sản Việt Nam vượt xa giá trị thực

Nhận định về thị trường Việt Nam, Jeffrey Cheah đánh giá cao tiềm năng với hơn 100 triệu dân và nền kinh tế tăng trưởng mạnh, tương tự Malaysia cách đây hai thập kỷ.

Tuy nhiên, ông cho rằng giá bất động sản tại một số khu vực, đặc biệt là các dự án ven sông, đang ở mức “quá cao” và không phản ánh giá trị thực. Những mức giá hàng nghìn USD/m² theo ông là khó bền vững và sẽ phải điều chỉnh theo chu kỳ thị trường.

Ông liên hệ với bong bóng tài sản tại Nhật Bản thập niên 1980, khi giá đất tại khu Ginza từng đạt mức phi lý trước khi sụp đổ.

Bên cạnh đó, chi phí vốn tại Việt Nam (8–12%) cao hơn đáng kể so với mức khoảng 3,5% mà doanh nghiệp của ông tiếp cận quốc tế, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp nội địa trong quản trị tài chính.

Chiến lược tiếp cận Việt Nam và bài toán hạ tầng

Nếu mở rộng sang Việt Nam, Tập đoàn Sunway sẽ mang theo hệ sinh thái gồm giáo dục, y tế tư nhân và trung tâm thương mại, tập trung vào các lĩnh vực còn thiếu nguồn cung chất lượng cao.

Jeffrey Cheah nhấn mạnh yếu tố then chốt là phải hợp tác với đối tác bản địa am hiểu thị trường. Đồng thời, trong các dự án hạ tầng như TOD, thách thức lớn nhất vẫn là giải phóng mặt bằng – yếu tố đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ từ phía chính phủ.

Con người là “vốn” quan trọng nhất

Dẫn lại tầm nhìn của Lee Kuan Yew, ông cho rằng nguồn lực quan trọng nhất của một quốc gia là con người. Chính việc thu hút và phát triển nhân tài sẽ quyết định tốc độ phát triển dài hạn.

Trong giáo dục, mô hình của Sunway tập trung gắn kết doanh nghiệp với sinh viên để giảm khoảng cách giữa đào tạo và nhu cầu thực tế. Đồng thời, các hoạt động phục vụ cộng đồng được đưa vào chương trình học nhằm rèn luyện nhân cách.

Thông điệp gửi doanh nhân trẻ Việt Nam

Kết lại, Jeffrey Cheah đưa ra lời khuyên thẳng thắn: không nên vay nợ quá mức như sai lầm ông từng mắc phải khi sử dụng đòn bẩy tới 200%.

Theo ông, dù điều này có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng, nhưng một nền tảng tài chính an toàn sẽ giúp doanh nghiệp tồn tại bền vững trước biến động. Kinh doanh không phải cuộc chơi ngắn hạn, mà là hành trình dài đòi hỏi quản trị rủi ro và sự kiên định với giá trị cốt lõi.

An Nhiên