Chung cư mới đồng loạt chào giá trên 100 triệu đồng/m²

Theo khảo sát của phóng viên Tiền Phong, giữa tháng 9/2026, dự án Astor 1 tại lô đất IA25, khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), Hà Nội, chính thức ra mắt thị trường với giá khoảng 95 triệu đồng/m².

Đây là mức giá khởi điểm, áp dụng với phương thức thanh toán nhanh khi người mua trả trước 95% giá trị căn hộ, không đại diện cho mức giá bình quân của toàn bộ sản phẩm tại dự án.

Dù có giá chào bán thấp hơn một số dự án cao cấp trong cùng khu đô thị, Astor 1 vẫn thuộc phân khúc có mức giá vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhiều dự án căn hộ mới tại Hà Nội đang được chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m². Tại Thanh Xuân, Lumiere Hanoi Seasons Garden có giá khoảng 125-210 triệu đồng/m². Ở Tây Hồ, Noble Crystal Tay Ho được chào bán từ 160-280 triệu đồng/m², còn Sunshine River Park có giá 100-150 triệu đồng/m².

Một số dự án khác cũng ghi nhận mặt bằng giá cao, như Iconia Lakeside tại Đại Mỗ với mức 100-130 triệu đồng/m², The Magnolia tại Bồ Đề từ 100-140 triệu đồng/m² và Central Park tại Yên Sở từ 100-120 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá này phản ánh xu hướng nguồn cung căn hộ mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội về tình hình phát triển và quản lý thị trường bất động sản cho thấy, trong nửa đầu năm, 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Thủ đô thuộc phân khúc cao cấp, siêu sang, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm.

Sức mua suy yếu, chủ đầu tư ưu tiên giữ giá

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vẫn ở mức cao, dù tốc độ tăng đã chậm lại. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.

Cụ thể, trong giai đoạn tháng 7-9, giá bán sơ cấp tăng khoảng 1,5-2,3%. Giá bán trung bình đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 31%, giảm đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn. Khi chi phí sở hữu căn hộ vượt quá ngân sách, nhiều người có xu hướng trì hoãn giao dịch, tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn hoặc lựa chọn thuê nhà thay vì vay vốn mua bất động sản.

Anh Phan Hợp, môi giới đang phân phối căn hộ tại Hà Nội, cho biết thị trường vẫn có khách hàng quan tâm đến các dự án, nhưng việc chuyển từ tìm hiểu sang quyết định mua khó khăn hơn trước. Một số dự án rơi vào tình trạng giao dịch đình trệ do chi phí lãi vay duy trì ở mức cao, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người mua.

Theo môi giới này, giá chung cư mới khó giảm sâu bởi chủ đầu tư phải bảo đảm hiệu quả tài chính, trong khi chi phí đất đai, xây dựng, vốn và phát triển tiện ích đều ở mức cao. Ngoài ra, nhiều dự án được định vị ở phân khúc trung và cao cấp nên chủ đầu tư có xu hướng giữ giá niêm yết thay vì giảm giá trực tiếp để kích cầu.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đầu tư nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh linh hoạt chính sách bán hàng thay vì đồng loạt hạ giá trên diện rộng.

Tùy tình hình từng dự án, doanh nghiệp có thể đưa ra các chương trình ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc. Những giải pháp này giúp giảm áp lực tài chính cho người mua, đồng thời cho phép chủ đầu tư duy trì giá niêm yết và định vị sản phẩm.

Theo chuyên gia Savills Hà Nội, chiến lược bán hàng sẽ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, kết quả kinh doanh, lượng hàng tồn kho, nhóm khách hàng mục tiêu và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm nhưng giá bán vẫn neo cao, người mua cần đánh giá tổng chi phí sở hữu căn hộ, bao gồm tiến độ thanh toán, lãi vay và các điều kiện tài chính liên quan, thay vì chỉ dựa vào giá niêm yết để đưa ra quyết định.

Phúc Hạnh