Minh bạch quy hoạch để tránh lợi ích rơi vào tay người biết trước thông tin

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan yêu cầu có cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị.

Vì vậy, khi sửa Luật Đất đai, vấn đề không chỉ nằm ở việc định giá đất thế nào cho đúng, mà còn phải xác định nguồn gốc của phần giá trị được tạo ra và cách phân chia lợi ích.

Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị. Ảnh: Phùng Linh.

Tại Hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng giá trị đất đai không chỉ được tạo nên bởi người đang nắm quyền sử dụng đất.

Theo ông, một quyết định quy hoạch, tuyến đường, nhà ga, trường học hoặc công viên được Nhà nước đầu tư có thể làm thay đổi đáng kể khả năng tiếp cận và giá trị của cả khu vực. Sự phát triển của cộng đồng, mật độ dân cư, hệ thống dịch vụ và hoạt động kinh tế cũng góp phần hình thành giá trị đất đai.

“Vì vậy, quy hoạch vừa là công cụ kiến tạo phát triển, vừa là một quyền lực phân phối lợi ích”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

Nếu thiếu minh bạch, thông tin quy hoạch có thể bị lợi dụng để trục lợi. Khi không có cơ chế điều tiết phù hợp, phần lớn giá trị hình thành từ đầu tư công và sự phát triển của cộng đồng có thể rơi vào tay một số chủ thể có lợi thế về thông tin hoặc tình cờ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, nếu điều tiết quá mức, động lực đầu tư và các quyền lợi hợp pháp cũng có nguy cơ bị suy giảm.

Thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm để tái đầu tư

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, một cơ chế phù hợp cần đáp ứng ít nhất ba yêu cầu: công khai, minh bạch quá trình quy hoạch; đánh giá đầy đủ tác động phân phối của các quyết định phát triển; đồng thời thu hồi một phần hợp lý giá trị đất tăng thêm để tái đầu tư vào hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.

Theo ông, mọi quá trình phát triển đất đai đều tạo ra những người được hưởng lợi và những người phải gánh chịu chi phí. Nhà đầu tư cần có lợi nhuận hợp lý; Nhà nước cần nguồn lực để phát triển hạ tầng; người có đất bị thu hồi phải được bảo đảm quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống; còn cộng đồng cần được hưởng lợi từ không gian sống và hệ thống dịch vụ ngày càng tốt hơn.

“Nếu lợi ích bị phân chia quá chênh lệch, ngay cả những dự án có hiệu quả kinh tế cũng khó bảo đảm tính bền vững về mặt xã hội. Ngược lại, một cơ chế phân chia lợi ích công bằng sẽ tạo ra sự đồng thuận, giảm khiếu kiện, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và qua đó làm gia tăng chính giá trị của dự án”, ông phân tích.

Từ góc nhìn này, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng biến đất đai thành nguồn lực phát triển không phải chỉ là một thao tác tài chính đơn lẻ mà là cả một chuỗi vận hành thể chế.

Trong chuỗi đó, quy hoạch giữ vai trò kiến tạo giá trị; quyền sử dụng đất ổn định tạo động lực đầu tư; dữ liệu giúp làm rõ giá trị; thị trường hỗ trợ phân bổ nguồn lực; các công cụ tài chính thực hiện chức năng điều tiết; còn cơ chế chia sẻ lợi ích tạo nên sự đồng thuận.

“Chỉ khi toàn bộ chuỗi này vận hành thông suốt, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và lợi thế cạnh tranh của quốc gia”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, cần thu hồi một phần hợp lý giá trị tăng thêm của đất từ quy hoạch... để tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.

TS. Lại Thị Phương Thảo, Trưởng Ban Biên tập - Tạp chí Pháp luật và phát triển, cho rằng cần xem xét phần giá trị tăng thêm của đất hình thành từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các quyết định của Nhà nước cùng với công sức đầu tư của người sử dụng đất.

"Cơ chế điều tiết vì vậy phải tính đến lợi ích cộng đồng cũng như chi phí của những chủ thể chịu ảnh hưởng", TS. Thảo nói.

Theo bà, Nhà nước cũng cần điều phối các quan hệ lợi ích phát sinh trong quá trình khai thác và gia tăng giá trị đất đai.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng trong quản trị nguồn lực đất đai, bởi quá trình đưa đất vào phát triển không chỉ tạo ra giá trị mà còn đặt ra câu hỏi về nguồn gốc của giá trị đó, ai được hưởng và lợi ích được phân phối thế nào giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và cộng đồng.

Những câu hỏi này càng trở nên quan trọng khi tư duy về đất đai chuyển từ "quản lý đất đai" sang "quản trị nguồn lực đất đai".

Linh Hải