Cho vay địa ốc phình to, nhiều ngân hàng dồn tới nửa dư nợ vào bất động sản

Theo Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), dư nợ cho vay mua nhà đến cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và chiếm khoảng 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. VCBS đánh giá cho vay mua nhà tiếp tục là động lực chính của tín dụng bán lẻ trong bối cảnh lãi suất duy trì thấp, nhu cầu mua để ở và đầu tư vẫn ở mức cao.

Hoạt động cho vay mua nhà bắt đầu phục hồi rõ nét từ quý III/2024, được hỗ trợ bởi nguồn cung bất động sản cải thiện và giá nhà, đặc biệt tại khu vực trung tâm, biến động mạnh nhờ các thông tin về dự án hạ tầng quy mô lớn, qua đó kích thích nhu cầu của nhà đầu tư.

Song song với đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng còn mạnh hơn. Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024 và chiếm 10,1% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu này, tín dụng dành cho doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng gần 40%, vượt nhóm khách hàng cá nhân vay xây dựng, sửa chữa để bán.

Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan tới bất động sản và xây dựng trên toàn hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 17% tổng dư nợ – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nếu cộng cả cho vay mua nhà và cho vay kinh doanh, dư nợ tín dụng liên quan bất động sản ước đạt gần 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

VCBS nhận định dòng tiền vào bất động sản thời gian qua chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh, luân chuyển giữa chủ đầu tư và nhóm người mua thứ cấp, thay vì chảy mạnh vào nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh tín dụng cho sản xuất – kinh doanh và tiêu dùng còn tăng chậm, đặc biệt trong nửa đầu năm, các ngân hàng tư nhân có hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy nhanh cho vay liên quan tới bất động sản, tiêu biểu như KienlongBank, SHB, NCB hay Techcombank.

Theo thống kê của VCBS, KienlongBank hiện là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng cao nhất hệ thống, khoảng 54% tổng dư nợ vào cuối quý III/2025. SHB xếp sau với khoảng 43%, NCB khoảng 40%.

Nhóm tiếp theo gồm Techcombank và BVBank, cùng quanh mức 34%; VPBank khoảng 29%; VietBank khoảng 26% và HDBank khoảng 25%. Ở mức thấp hơn, PGBank và OCB lần lượt quanh 22% và 21%, trong khi NAB, MSB và TPBank dao động 18–19%. Ngược lại, các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng thấp hơn đáng kể, như Vietcombank và VIB khoảng 6%, ACB và VietinBank chỉ quanh 5%.

VCBS dự báo trong thời gian tới, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng, góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Khang Nguyễn