Bất động sản nguy cơ đóng băng, doanh nghiệp "vượt sóng" cách nào?

Từ tháng 3/2020, Chính phủ đã công bố các giải pháp tổng thể chống dịch COVID-19, bao gồm các gói chính sách tài khóa và tiền tệ. Trong đó, có việc giảm mạnh lãi suất tái cấp vốn từ 6,0%/năm xuống 5,0%/năm vào tháng 3/2020; rồi tiếp tục giảm lần 2 từ mức 5% xuống 4,5% vào tháng 5/2020.

Đồng thời, cũng tiến hành hàng loạt các biện pháp miễn, giảm lãi, giữ nguyên nhóm nợ… để hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Tiếp đó, một lượng tiền lớn đã được đưa ra thị trường thông qua các gói kích thích tăng trưởng kinh tế .

“Tắc” dòng tiền

Do nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao, dịch COVID-19 xảy ra khiến chuỗi sản xuất toàn cầu bị đứt gãy, các hoạt động kinh tế của Việt Nam cũng không là ngoại lệ khi chịu các cú sốc cung cầu nghiêm trọng. Hệ quả tất yếu là tăng trưởng suy giảm rất mạnh và việc kỷ luật tài khóa - tiền tệ lỏng lẻo sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất kiểm soát dòng tiền.

Khi đó, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản bùng nổ do đây là hai thị trường thu hút nhiều dòng tiền nhất. Đơn cử như giá đất nền như “lên đồng” vào giai đoạn cuối năm 2021 đầu năm 2022 với rất nhiều giao dịch mua bán tại các địa phương trên cả nước. Dòng tiền khi đó đổ vào hai thị trường này rất lớn từ nhiều nguồn và được tăng áp bởi các công cụ đòn bẩy tài chính.

Từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản đã nhận được nhiều tín hiệu cảnh báo từ các chuyên gia và việc Ngân hàng Nhà nước triển khai áp dụng siết tín dụng bất động sản để giảm nhiệt là rất cần thiết. Tuy nhiên, vòng xoáy của dòng tiền, trong đó có cả vốn và lãi vay, thật sự không dễ kiểm soát khi tình hình kinh tế thế giới biến động khó lường, lạm phát đẩy giá nguyên vật liệu, một số hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ và người dân giảm chi tiêu, trong đó có chi tiêu mua nhà…

Mặt khác, do sản phẩm nhà đất đều ở phân khúc cao cấp, chủ yếu phục vụ giới đầu cơ nên nhu cầu tất yếu sụt hẳn. Thị trường bất động sản bắt đầu giảm giao dịch, nguồn đầu vào thực để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản đã không thể đáp ứng.

Nhiều giải pháp tài chính đã được áp dụng để huy động nguồn tiền như phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Tuy nhiên, khi hai “ông lớn” bất động sản bị “tuýt còi” bởi những sai phạm đã khiến thị trường bị đảo lộn. Nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu, thị trường chứng khoán xuống thấp thảm hại dẫn đến khả năng bị bán giải chấp và giảm vốn. Đặc biệt với những khoản vay được quy đổi bằng tiền USD thì việc tỷ giá tăng mạnh vừa qua tiếp tục là đòn giáng vào các doanh nghiệp bất động sản.

Như vậy, vốn chủ sở hữu suy giảm, không thể huy động từ cổ phiếu hay trái phiếu vì thị trường mất niềm tin, tín dụng thắt chặt, người mua quay lưng vì giá sản phẩm quá cao… Thị trường bất động sản rất khó khăn vì “tắc” dòng tiền, tương lai đi vào suy thoái và thậm chí nếu kéo dài sẽ là khủng hoảng.

Doanh nghiệp tự cứu

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho biết, giải pháp tháo gỡ khó khăn này cho doanh nghiệp bất động sản phải đồng bộ từ nhiều góc độ. Ở góc độ pháp lý, hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản phải mất ít nhất 3 năm, nảy sinh rất nhiều chi phí như: đền bù, quy trình duyệt cấp phép, cách tính tiền sử dụng đất… đã làm tăng đáng kể chi phí dự án. Điều này cơ quan quản lý đã triển khai giải pháp “gỡ vướng” bằng cách tiến hành điều chỉnh các văn bản Luật, tuy nhiên cần có thời gian đưa vào thực tế. Điều này sẽ khó hỗ trợ được doanh nghiệp trong trung hạn.

Ở góc độ chính sách tiền tệ, Chính phủ phải ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến phức tạp. Do đó, mở rộng tín dụng cho bất động sản thời điểm này có thể gây mất an toàn cho hệ thống ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản sẽ không kỳ vọng gì được từ nguồn này.

Với chính sách tài khóa, Chính phủ đang nghiên cứu kiểm soát đầu cơ bất động sản qua công cụ thuế; chi đầu tư công rất lớn nhưng điều kiện và thủ tục rất phức tạp… do vậy cũng không phải là yếu tố hỗ trợ lúc này.

Cũng có đề xuất từ nguồn FDI, tuy nhiên, với tình hình kinh tế trên thế giới lạm phát hiện nay, các nước đang tìm cách hút tiền về. Đặc biệt, Mỹ đang huy động trái phiếu Chính phủ với lãi suất rất cao để hút đồng USD, do đó nguồn vốn này không dễ dàng đến với các doanh nghiệp trong nước.

Như vậy, xoay tài chính để tồn tại, doanh nghiệp bất động sản chỉ còn giải pháp “tự cứu mình” bằng cách nghiên cứu giảm giá sản phẩm để thu hút vốn từ người mua ở thực hoặc từ việc chuyển nhượng, sáp nhập dự án.

"Bản thân doanh nghiệp bất động sản cần xác định rằng, thị trường có khả năng “đóng băng” trong thời gian dài, bởi vậy cần thực hiện tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: Rà soát, sắp xếp cơ cấu bộ máy hoạt động; tăng cường nâng cao năng lực nhân sự theo hướng đa nhiệm; chú trọng giá trị cốt lõi; tập trung các dự án sắp hoàn thành để sớm bàn giao và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với các đối tác, nhà đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ những khó khăn" - ông Nhân bày tỏ.