Đa dạng lựa chọn cho người vay mua nhà

Đầu tháng 9, BIDV tiếp tục triển khai chương trình tín dụng “Ngôi nhà đầu tiên” với quy mô 30.000 tỷ đồng, hướng tới khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Điểm đáng chú ý là chương trình đưa ra nhiều phương án lãi suất để người vay lựa chọn, thay vì áp dụng một mức cố định duy nhất.

Cụ thể, khách hàng có thể chọn mức lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng. Thời gian vay tối đa lên tới 30 năm, qua đó giúp người vay có thêm dư địa để phân bổ nghĩa vụ trả nợ theo khả năng tài chính.

Một điều kiện quan trọng của chương trình là khách hàng phải trực tiếp đứng tên hoặc đồng sở hữu, đồng sử dụng căn nhà được hình thành từ nguồn vốn vay. Khoản vay cũng không áp dụng cho mục đích kinh doanh, đầu tư hoặc mua bất động sản để bán lại.

Xu hướng này không chỉ xuất hiện tại BIDV. Trước đó, nhiều ngân hàng như Vietcombank, VIB, Agribank, GPBank… cũng đã triển khai các sản phẩm tín dụng dành cho người mua nhà với cách tiếp cận linh hoạt hơn. Thay vì tập trung chủ yếu vào việc đưa ra mức lãi suất thấp trong ngắn hạn như giai đoạn đầu năm 2025, các ngân hàng đang chú trọng hơn đến tổng thể phương án tài chính của khách hàng.

Vietcombank hiện triển khai chương trình “Nhà Mới An Cư” với quy mô 20.000 tỷ đồng, thời hạn vay tối đa 35 năm. Khách hàng có thể được giảm tối đa 1% lãi suất so với khoản vay bất động sản cá nhân thông thường.

Trong khi đó, VIB đưa ra phương án cố định lãi suất vay mua nhà trong thời gian lên tới 5 năm, đồng thời kéo dài thời hạn vay tối đa 30 năm. Ngân hàng cũng thiết kế nhiều phương thức trả nợ khác nhau cho người mua căn hộ, nhà phố, trong đó có phương án ân hạn nợ gốc tới 4-5 năm hoặc trả một phần gốc thấp trong những năm đầu rồi tăng dần về sau.

Với những dự án cụ thể, ngân hàng và chủ đầu tư cũng đang tăng cường phối hợp để xây dựng các phương án tài chính phù hợp hơn với khả năng của người mua.

Chẳng hạn, Agribank dành 1.000 tỷ đồng cho khách hàng mua nhà tại dự án The Win City của Thắng Lợi Group. Khoản vay có thời hạn tối đa 30 năm và thời gian ân hạn nợ gốc lên tới 36 tháng.

Sacombank cũng dành hạn mức 5.000 tỷ đồng cho khách hàng mua bất động sản tại 6 dự án của Vinhomes. Bên cạnh lựa chọn thời gian cố định lãi suất từ 12-36 tháng và ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, khách hàng còn có thể kết hợp với chính sách hỗ trợ lãi suất từ Vinhomes nhằm giảm khoản chi phải thanh toán trong thời gian đầu.

Ở quy mô hợp tác rộng hơn, Techcombank đang triển khai các giải pháp vay trực tiếp tại dự án của nhiều đối tác phát triển bất động sản như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, Ecopark, BIM Group… Một số chương trình cho phép chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất và phí trả nợ trước hạn trong thời gian lên tới 48 tháng.

Đáng chú ý, với khách hàng trẻ từ 30 tuổi trở xuống, một số phương án còn cho phép kéo dài thời hạn vay tới 45 năm và miễn trả nợ gốc trong giai đoạn đầu, tùy thuộc vào điều kiện của từng khoản vay và dự án.

Theo bà Tường Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ VIB, thị trường tín dụng mua nhà đang dần thay đổi từ việc ưu tiên giảm chi phí vay trước mắt sang hỗ trợ khách hàng chủ động xây dựng kế hoạch tài chính trong dài hạn.

Theo đó, bên cạnh bài toán về chi phí vốn, các ngân hàng ngày càng quan tâm tới khả năng cân đối thu nhập và nghĩa vụ trả nợ của người mua nhà trong suốt thời gian vay.

Hướng tín dụng đến đúng khả năng chi trả

Khảo sát của Batdongsan.com.vn công bố cuối tháng 7/2026 cho thấy nhu cầu vay mua nhà vẫn ở mức cao. Có tới 84% người được hỏi cho biết vẫn sẵn sàng sử dụng vốn vay để mua nhà. Tuy nhiên, 91% trong số này chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng nằm trong khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người tham gia khảo sát cho biết họ sẵn sàng vay nếu lãi suất ở mức dưới 9%/năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng đang thận trọng hơn khi đưa ra các quyết định tài chính lớn.

Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ giao dịch thường có xu hướng chậm lại bởi người mua phải tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ. Không chỉ quan tâm đến lãi suất, khách hàng hiện cũng chú ý nhiều hơn đến tỷ lệ vốn vay trên giá trị căn nhà và số tiền phải trích từ thu nhập hàng tháng để thanh toán cho ngân hàng.

Sự thận trọng này cũng phần nào phản ánh qua diễn biến tín dụng. Theo SSI Research, tín dụng của 13 ngân hàng trong nhóm theo dõi tăng 5,3% trong quý II và tăng 9,1% so với đầu năm. Tuy nhiên, tín dụng dành cho nhu cầu mua nhà đã xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Cụ thể, dư nợ mua nhà tại VPBank tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như không thay đổi, trong khi Techcombank ghi nhận mức giảm 1,4%.

Theo nhóm phân tích, diễn biến trên xuất hiện trong bối cảnh người vay ngày càng cân nhắc kỹ khả năng tài chính, trong khi nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả vẫn chưa thực sự dồi dào.

Dù vậy, cho vay mua nhà vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển ngân hàng bán lẻ của nhiều tổ chức tín dụng.

Số liệu từ Vietcap cho thấy trong nửa đầu năm 2026, dư nợ bán lẻ của ACB tăng 4,6%, trong đó riêng cho vay nhà ở tăng 7,4%. Theo đánh giá của tổ chức này, các ngân hàng đang có xu hướng điều chỉnh danh mục tín dụng theo hướng chú trọng hiệu quả đã điều chỉnh theo rủi ro, thay vì chỉ đặt mục tiêu tăng trưởng quy mô.

Nhìn chung, các tổ chức tín dụng đang mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhóm mua để ở thực. Tuy nhiên, việc cho vay cũng được thực hiện chọn lọc hơn, đồng thời các sản phẩm được thiết kế sát hơn với dòng tiền và khả năng trả nợ thực tế của từng khách hàng.

Sự thay đổi này tạo ra lợi ích cho cả hai phía. Người mua nhà có thêm nhiều phương án để lựa chọn thời hạn vay, thời gian ân hạn và cách thức trả nợ phù hợp với thu nhập. Trong khi đó, ngân hàng có thể mở rộng tín dụng vào phân khúc nhà ở thực trên cơ sở kiểm soát tốt hơn rủi ro tín dụng.

Khang Nguyễn