Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Tốc độ này cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Trong khi đó, nợ xấu của lĩnh vực này tăng 10,5%.

Đáng chú ý, các khoản vay trung và dài hạn chiếm tới 94% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 8,1% so với cuối năm 2025.

NHNN cho rằng tỷ trọng cao của tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản có thể tạo ra rủi ro mất cân đối kỳ hạn, bởi nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng vẫn có tỷ trọng đáng kể ở kỳ hạn ngắn. Bên cạnh đó, biến động trên thị trường bất động sản có thể làm thay đổi giá trị tài sản bảo đảm, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

Cơ quan quản lý yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, đồng thời chủ động điều tiết tín dụng hướng vào những phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Nhà nước.

Nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay kinh doanh bất động sản

Theo báo cáo tài chính bán niên đã kiểm toán của 13 ngân hàng công bố số liệu, tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6/2026 đạt khoảng 1,31 triệu tỷ đồng. Con số này tăng 321.402 tỷ đồng, tương đương 32% so với cuối năm 2025.

Agribank là ngân hàng ghi nhận mức tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 46.864 tỷ đồng lên 171.038 tỷ đồng, tương ứng tăng 124.174 tỷ đồng, tức 265% chỉ trong 6 tháng.

Tại VPBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 295.771 tỷ đồng, tăng 88.343 tỷ đồng, tương đương 43% so với cuối năm trước.

MB đứng tiếp theo với mức tăng 46.280 tỷ đồng, tương đương 38%, đưa dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lên 167.468 tỷ đồng.

Xét về tốc độ tăng, VIB và TPBank cũng nổi bật. Dư nợ tại VIB đạt 33.299 tỷ đồng, tăng 12.211 tỷ đồng, tương đương 58%. TPBank đạt 49.822 tỷ đồng, tăng 17.567 tỷ đồng, tương ứng 54%.

Ở nhóm ngân hàng có dư nợ lớn, SHB đạt 221.216 tỷ đồng, tăng 15.902 tỷ đồng, tương đương 8%. Techcombank ghi nhận 212.311 tỷ đồng, tăng 5.285 tỷ đồng, tương đương 3%.

HDBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản 78.710 tỷ đồng, tăng 8.542 tỷ đồng, tương ứng 12%. MSB đạt 32.167 tỷ đồng, tăng 3.644 tỷ đồng, tương đương 13%, còn BVBank đạt 25.048 tỷ đồng, tăng 1.960 tỷ đồng, tương ứng 8%.

Ở nhóm quy mô nhỏ hơn, dư nợ của PGBank đạt 5.343 tỷ đồng, tăng 807 tỷ đồng, tương đương 18%. LPBank gần như không thay đổi đáng kể, với dư nợ tăng 279 tỷ đồng, tương ứng 2%, lên 15.373 tỷ đồng.

Ngược chiều xu hướng chung, KienlongBank là ngân hàng duy nhất trong danh sách ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản giảm. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ còn 4.171 tỷ đồng, giảm 3.591 tỷ đồng, tương đương 46% so với cuối năm 2025.

Ngân hàng thận trọng với dòng vốn bất động sản

Tại Hội nghị nhà đầu tư gần đây, lãnh đạo Vietcombank nhận định thị trường bất động sản trong nửa đầu năm vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Điều kiện tài chính thắt chặt, lãi suất cao, nhu cầu vốn lớn, thanh khoản chậm và lượng hàng tồn kho gia tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường.

Theo ngân hàng, lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm khoảng 12% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà ở mức 13-15%/năm, khiến một bộ phận khách hàng chuyển từ mua sang thuê nhà.

Dù vậy, nguồn cung sơ cấp đã xuất hiện những tín hiệu tích cực. Riêng quý I, có 58 dự án mới được cấp phép và 106 dự án đủ điều kiện bán. Nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vệ tinh, ngoại ô, gắn với phát triển hạ tầng và các tuyến đường vành đai.

Về dài hạn, Vietcombank vẫn đánh giá thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân cải thiện, đầu tư hạ tầng và quá trình quy hoạch đô thị. Nhu cầu ở thực được xem là động lực quan trọng, khi người mua để ở chiếm khoảng 66% giao dịch căn hộ.

Tuy nhiên, ngân hàng cho biết tín dụng bất động sản vẫn sẽ được kiểm soát chặt, nhất là đối với những phân khúc có tính đầu cơ cao.

Trong khi đó, lãnh đạo ACB cho rằng bất động sản là một trong những lĩnh vực có thể lựa chọn để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng nhờ lợi suất tốt. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ bất động sản của ACB tăng khoảng 8%, tương đương tốc độ tăng trưởng chung của danh mục tín dụng.

Ngân hàng dự kiến tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, trong đó có lĩnh vực bất động sản, đồng thời tăng huy động vốn trung và dài hạn để cải thiện sự phù hợp giữa kỳ hạn nguồn vốn và khoản vay.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB, đánh giá thị trường bất động sản vẫn gặp khó do thanh khoản chậm, kéo theo ảnh hưởng tới nhu cầu tín dụng ở các lĩnh vực liên quan.

Tuy nhiên, theo ông Ánh, việc thị trường chững lại sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng cũng có mặt tích cực, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách tháo gỡ khó khăn pháp lý đang được triển khai.

Lãnh đạo MB cho rằng biên lợi nhuận của ngành bất động sản thời gian qua tương đối cao. Trong điều kiện hiện nay, doanh nghiệp có thể phải chấp nhận mức biên lợi nhuận thấp hơn để cải thiện thanh khoản.

Ông Ánh nhận định khi đó, giá bất động sản có thể hạ nhiệt và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Tại Techcombank, bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch, cho biết tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục tín dụng đến cuối quý II tăng nhẹ lên 32%. Tuy nhiên, ngân hàng đặt mục tiêu đưa tỷ lệ này xuống khoảng 30% vào cuối năm 2026.

Bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp của Techcombank, trong khi dư nợ cho vay mua nhà chiếm 67% danh mục khách hàng cá nhân. Hai khoản mục này lần lượt tăng 21% và 5% so với cuối năm trước.

Theo Techcombank, nhu cầu vay mua nhà trong quý II chịu tác động bởi tâm lý chờ đợi của khách hàng trước những thay đổi về quy hoạch, giá bất động sản sơ cấp tăng tại Hà Nội và TP HCM, cùng xu hướng lãi suất tăng trong ngắn hạn.

Dù vậy, ngân hàng vẫn đánh giá phân khúc bất động sản nhà ở có tiềm năng trong dài hạn. Tỷ lệ đô thị hóa được kỳ vọng tăng từ 44% lên 55%, trong khi thu nhập và quy mô tầng lớp trung lưu tiếp tục cải thiện.

Techcombank kỳ vọng nhu cầu vay mua nhà sẽ phục hồi khi thông tin quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt.

Về phía VPBank, lãnh đạo ngân hàng cho biết tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung vào các dự án tại khu vực có triển vọng phát triển trong trung và dài hạn, đặc biệt những địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

VPBank áp dụng 5 tiêu chí khi cấp tín dụng bất động sản, gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người sử dụng cuối.

Các lĩnh vực được ngân hàng ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Khang Nguyễn