Theo dữ liệu của China Index Academy, trong tháng 6, giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 0,42% so với tháng trước, xuống bình quân 12.639 nhân dân tệ/m², tương đương 1.750 USD. Có tới 88 thành phố ghi nhận giá giảm, trong khi chỉ 12 thành phố tăng. Đà đi xuống diễn ra trên diện rộng, bao trùm tất cả các nhóm thành phố.

So với cùng kỳ năm trước, giá nhà cũ trong tháng 6 tại các thành phố hạng nhất giảm 6,95%. Mức giảm tại các thành phố hạng hai là 8,21%, còn nhóm thành phố hạng ba và hạng tư giảm 7,48%.

Trong số 10 thành phố lớn nhất, Nam Kinh và Vũ Hán có mức giảm mạnh nhất, lần lượt 11,45% và 10,89%. Bắc Kinh, Thiên Tân, Quảng Châu và Trùng Khánh giảm từ 8% đến 10%. Hàng Châu, Thượng Hải, Thành Đô và Thâm Quyến giảm từ 5% đến 8%. Thâm Quyến có diễn biến tích cực nhất trong nhóm này, nhưng giá vẫn thấp hơn 5,27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều nhà bình luận Trung Quốc nhận định số liệu nửa đầu năm cho thấy thị trường chưa thoát khỏi xu hướng giảm. Giá nhà được dự báo có thể tiếp tục đi xuống trong những tháng còn lại của năm 2026.

Người mua chần chừ, người bán ngày càng sốt ruột

Một người viết dưới bút danh Qingjin Wenwang mô tả sự thay đổi trong tâm lý giao dịch qua câu chuyện của một người bạn đang tìm nhà để chuẩn bị kết hôn vào cuối năm 2025. Khi đó, người bán khá tự tin và hầu như không muốn thương lượng giá.

Đến tháng 6/2026, khi người bạn quay lại tìm những căn nhà tương tự trong cùng khu vực, thái độ của người bán đã thay đổi đáng kể. Họ trở nên mềm mỏng hơn và liên tục hỏi khi nào người mua có thể ký hợp đồng.

Tuy nhiên, sự thay đổi này không khiến người mua yên tâm hơn. Trái lại, anh ngày càng lo ngại giá nhà sẽ tiếp tục giảm ngay cả sau khi giao dịch hoàn tất.

Dựa trên số liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố, tác giả cho rằng có bốn yếu tố cho thấy khả năng phục hồi thực sự của thị trường vẫn còn xa.

Thứ nhất, giá nhà chưa ổn định. Trong tháng 5, chỉ 16 trong số 70 thành phố lớn ghi nhận giá nhà mới tăng so với tháng trước, trong khi số thành phố có giá nhà thứ cấp tăng chỉ là 10. Tốc độ giảm giá tại nhóm thành phố hạng ba còn tăng lên.

Thứ hai, nhu cầu mua nhà tiếp tục suy yếu. Trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh số nhà mới tính theo diện tích giảm 10,8% so với cùng kỳ, còn tính theo giá trị giảm 13,5%. Nhiều hộ gia đình đang trì hoãn kế hoạch mua nhà mà chưa xác định thời điểm quay lại thị trường.

Thứ ba, hoạt động của các chủ đầu tư thu hẹp. Đầu tư bất động sản trong giai đoạn tháng 1-5 giảm 16,2% so với cùng kỳ. Diện tích khởi công mới giảm 22,6%, còn diện tích hoàn thành giảm 23,4%.

Cuối cùng, niềm tin trên thị trường nhà thứ cấp tiếp tục suy giảm. Mặt bằng giá tham chiếu tại nhiều thành phố âm thầm hạ xuống. Khi người mua chuyển sang tâm lý thận trọng, việc khôi phục niềm tin trong thời gian ngắn trở nên khó khăn.

Ngày 16/6, NBS cho biết trong 5 tháng đầu năm 2026, chỉ 4 trong số 70 thành phố có giá nhà mới tăng so với cùng kỳ năm trước. Đối với nhà thứ cấp, không thành phố nào ghi nhận giá tăng trong giai đoạn này. Phần lớn các thành phố có giá giảm từ 5% đến 8%.

Giá nhà tại nhiều nơi đã mất hơn 40-50% so với đỉnh

Một chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Trung Quốc đã thay đổi sâu sắc kể từ năm 2021. Doanh số nhà mới đạt đỉnh 1,79 tỷ m² trong năm đó, sau đó liên tục giảm và xuống dưới 1 tỷ m² vào năm 2025.

Tại nhiều thành phố, giá nhà đã giảm hơn 40% so với đỉnh, thậm chí có nơi mất hơn một nửa giá trị. Theo chuyên gia này, mức giảm lớn trong thời gian tương đối ngắn phản ánh mức độ nghiêm trọng của đợt suy thoái.

Theo phân tích của tác giả, ba yếu tố mang tính cơ cấu đang góp phần kéo dài khủng hoảng.

Trước hết, dân số Trung Quốc bắt đầu tăng trưởng âm từ năm 2022 và tiếp tục thu hẹp. Kinh nghiệm tại các quốc gia khác cho thấy xu hướng suy giảm dân số rất khó đảo ngược, khiến triển vọng dân số Trung Quốc trong tương lai gần vẫn kém tích cực.

Thứ hai, giai đoạn đô thị hóa nhanh, vốn thúc đẩy nhu cầu nhà ở bùng nổ, về cơ bản đã qua. Trong nhiều thập niên trước, hàng triệu người chuyển đến các thành phố đã tạo lực đẩy lớn cho thị trường. Tuy nhiên, làn sóng này hiện không còn mạnh như trước.

Thứ ba, nguồn cung nhà ở xét trên phạm vi toàn quốc không còn khan hiếm. Sau nhiều năm xây dựng, Trung Quốc nhìn chung đã có đủ nhà ở, dù các thành phố lớn và những khu vực đắc địa vẫn có thể đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế.

Giá nhà sau điều chỉnh lạm phát được cho là đã trở về mức năm 2006

Cuối tháng 4, nhiều bài viết của các nhà bình luận Trung Quốc thu hút sự chú ý khi cho rằng sau bốn năm giảm giá, giá nhà tại nước này đã quay về mức khoảng năm 2006 nếu loại bỏ tác động của lạm phát và sự mất giá của đồng tiền.

Các bài viết sử dụng dữ liệu do Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) tổng hợp, làm dấy lên tranh luận trên mạng xã hội Trung Quốc về tình trạng thực tế của thị trường bất động sản. Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis cũng sử dụng dữ liệu BIS để thể hiện biến động giá nhà Trung Quốc, với chỉ số năm 2010 được quy ước bằng 100.

Biểu đồ giá nhà danh nghĩa cho thấy chỉ số tăng từ 78 điểm năm 2006 lên đỉnh 145,9 điểm năm 2021, trước khi giảm xuống 114 điểm trong quý I/2026.

Trong khi đó, biểu đồ đã điều chỉnh theo lạm phát và sự mất giá của đồng tiền ghi nhận chỉ số tăng từ 88,5 điểm năm 2006 lên 113 điểm năm 2021, rồi giảm mạnh xuống 85,1 điểm trong quý I/2026.

Theo cách tính này, xét theo giá trị thực, giá nhà Trung Quốc hiện còn thấp hơn mức của hai thập kỷ trước.

Phương pháp điều chỉnh tương tự cách phân biệt giữa GDP danh nghĩa và GDP thực: loại bỏ ảnh hưởng của lạm phát hoặc giảm phát để phản ánh biến động giá trị thực.

Tuy nhiên, một chuyên gia khác không đồng tình với việc áp dụng chỉ số toàn quốc để đánh giá mọi khu vực. Bà cho rằng giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến vẫn ở mức rất cao, chưa có dấu hiệu quay về những đáy lịch sử. Theo bà, một con số tổng hợp không thể phản ánh đầy đủ tình hình riêng biệt tại từng thành phố.

Chuyên gia này nhận định các thành phố hạng nhất có khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi áp lực tập trung chủ yếu tại các thành phố hạng ba và hạng tư. Ở những nơi này, giá nhà đã trở lại mức của một thập kỷ trước hoặc thậm chí thấp hơn.

Bà cũng cho rằng chỉ số dựa trên dữ liệu BIS có giá trị cảnh báo đối với những người vội vàng mua nhà vì tin rằng thị trường đã chạm đáy. Trong vài năm qua, nhiều người đã cho rằng giá giảm đồng nghĩa cơ hội mua đã xuất hiện, hoặc kỳ vọng thị trường sắp phục hồi khi chính sách được nới lỏng. Tuy nhiên, giá tiếp tục đi xuống khiến họ gặp khó khăn khi muốn bán lại bất động sản.

Ở chiều ngược lại, một tác giả trên Sina Finance phản bác việc quá phụ thuộc vào giá nhà đã điều chỉnh theo lạm phát. Theo người này, giá danh nghĩa có ý nghĩa thiết thực hơn với phần lớn người dân, bởi thu nhập hộ gia đình và chi phí sinh hoạt hằng ngày cũng không được điều chỉnh theo lạm phát.

Dựa trên chỉ số giá nhà danh nghĩa của BIS, tác giả cho rằng có thể nhận thấy một thực tế khó phủ nhận: giá nhà Trung Quốc năm 2026 đã trở về mức của năm 2016.

Theo tác giả, để dự báo đáng tin cậy xu hướng giá nhà trong những năm tới, cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố, từ diễn biến dân số, lợi suất cho thuê và phân bổ thu nhập đến tương quan cung - cầu trên thị trường.

Hà Thanh