Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản
Số liệu đến cuối quý II/2025 cho thấy, dư nợ bất động sản đã đạt 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, hơn một nửa – khoảng 1,65 triệu tỷ đồng – là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối năm 2024. Con số này cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung 9,9%.
Tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ rệt hơn. Chỉ trong 6 tháng, cho vay bất động sản đã tăng gần 20%, vượt xa tín dụng cho công nghiệp chế biến hay thương mại. Nguồn vốn chủ yếu tập trung vào các chủ đầu tư dự án nhằm hoàn thiện công trình, vừa khơi thông hàng tồn kho vừa tạo việc làm cho nhiều ngành liên quan.
Doanh nghiệp sản xuất không muốn vay
Ngược lại, tín dụng cho khu vực sản xuất – kinh doanh thuần túy lại tăng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không có nhu cầu vay vốn, dù lãi suất đã giảm đáng kể. Lý do chính là đầu ra khó khăn: xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước èo uột, tồn kho chất đống.
Trong bối cảnh này, vay thêm chỉ khiến gánh nặng tài chính lớn hơn, đặc biệt khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô hoặc bán tài sản trả nợ cũ thay vì vay mới. Do đó, “nút thắt” không nằm ở phía ngân hàng mà ở phía cầu tín dụng. Khi thị trường chưa sáng sủa, doanh nghiệp sẽ không dám mạo hiểm, kể cả khi lãi suất đã hạ.
Chủ tịch HUBA từng thẳng thắn thừa nhận: “Vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay”. Nghĩa là ngân hàng không từ chối cho vay, nhưng chính doanh nghiệp không muốn vay. Khi khu vực sản xuất không hấp thụ vốn, dòng tiền tất yếu tìm đến những kênh khác như bất động sản hay chứng khoán.
Vì sao ngân hàng “ưu ái” bất động sản?
Theo SHS, cần nhìn nhận khách quan: ngân hàng tính toán dựa trên lợi nhuận và rủi ro. Nếu một dự án sản xuất khả thi, có lợi nhuận ổn định, ngân hàng vẫn sẵn sàng đồng hành. Nhưng thực tế, việc thẩm định dự án bất động sản dễ dàng hơn nhiều so với một dự án nhà máy.
Đất đai, công trình có thể cầm cố hoặc thanh lý với giá trị ổn định. Trong khi đó, máy móc thiết bị nhanh chóng mất giá, còn đầu ra sản xuất thì thiếu chắc chắn. Thêm vào đó, cho vay bất động sản thường được giải ngân từng đợt theo tiến độ, giúp ngân hàng dễ kiểm soát. Ngược lại, vay để xây nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm.
Do vậy, việc tín dụng chảy mạnh vào bất động sản không hẳn vì thiên vị, mà là lựa chọn hợp lý theo logic tài chính.
Không thể ép vốn chảy vào sản xuất bằng mệnh lệnh
Nếu dùng mệnh lệnh hành chính để siết tín dụng bất động sản quá chặt, dòng vốn cũng chưa chắc sẽ chảy sang sản xuất. Thay vào đó, tiền có thể nằm chết trong ngân hàng hoặc chảy vào những kênh phi chính thức khó kiểm soát.
Trong bối cảnh này, cần coi bất động sản như “đầu tàu” khởi động cho nền kinh tế. Theo khái niệm “Escape Velocity” trong kinh tế học, muốn thoát khỏi vùng trì trệ, cần một lực đẩy ban đầu đủ mạnh. Khi doanh nghiệp sản xuất co cụm, bất động sản cùng các ngành nhạy cảm với lãi suất có thể đóng vai trò tạo lực đẩy, sau đó sản xuất bắt nhịp vòng tăng trưởng kế tiếp.
Tín dụng phân bổ: bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn
Số liệu giai đoạn 2021–2025 cho thấy, bất động sản là “máy hút vốn” lớn nhất. Từ đầu năm 2025, cứ 100 đồng tín dụng tăng thêm thì có khoảng 35 đồng chảy vào bất động sản. Nếu tính từ cuối 2022 đến nay, bình quân khoảng 30 đồng/100 đồng đi vào lĩnh vực này (trong đó khoảng 20 đồng cho doanh nghiệp phát triển dự án và 10 đồng cho vay mua nhà để ở).
Điều này phản ánh đúng cung – cầu: phía cung được củng cố nhờ tái cơ cấu và xử lý nợ, trong khi cầu nhà ở vẫn chưa phục hồi mạnh mẽ. Do đó, có thể dẫn đến tình trạng “giá neo cao nhưng thanh khoản thấp” nếu không có thêm lực kéo từ thu nhập người dân.
Tín dụng chứng khoán tuy tăng nhanh (57,26% CAGR) nhưng tỷ trọng quá nhỏ nên chưa ảnh hưởng đáng kể. Các lĩnh vực khác như công nghiệp, xây dựng, xuất khẩu hay doanh nghiệp nhỏ và vừa đều tăng nhưng chưa vượt trội.
Kết luận
Bức tranh hiện tại cho thấy tín dụng vẫn nghiêng mạnh về bất động sản (18,05% CAGR). Nếu muốn dòng tiền lan tỏa sang sản xuất – dịch vụ, cần chính sách kích cầu thực chất hơn, tập trung vào việc làm, thu nhập và nhà ở xã hội gắn với hạ tầng.
Tín dụng bất động sản và sản xuất không nhất thiết phải triệt tiêu lẫn nhau, mà có thể coi như một cuộc chạy tiếp sức: bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất nối tiếp vòng sau, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững.
PL