Điều gì đang tác động mạnh đến thị trường bất động sản châu Á?

Kể từ khi cuộc khủng hoảng nợ khu vực đồng euro nổ ra vào năm 2009, các thị trường tài chính mới nhận ra rằng rủi ro ở các nền kinh tế phát triển đã bị bỏ qua và định giá thấp.

Quyết định bất ngờ của Anh vào năm 2016 rời khỏi Liên minh châu Âu, ngay sau đó là chiến thắng của ông Donald Trump trong cuộc bầu cử tổng thống Hoa Kỳ cùng năm đã buộc các nhà đầu tư phải suy nghĩ lại về việc phân bổ tài sản.

Tính phù hợp của thuật ngữ "thị trường mới nổi" đang bị nghi ngờ, một phần là do nhiều quốc gia được phân loại là nền kinh tế đang phát triển có thể an toàn hơn và có xếp hạng tín nhiệm cao hơn một số quốc gia tiên tiến khác.

Hàn Quốc đã vượt qua thị trường mới nổi từ lâu. Sau khi trải qua một trong những cuộc chuyển đổi cơ cấu sâu sắc nhất trong 60 năm qua, nền kinh tế lớn thứ tư châu Á không chỉ là một cường quốc công nghệ mà còn là một trong những nền dân chủ năng động nhất khu vực.

Điều này khiến việc tuyên bố thiết quân luật của Tổng thống Yoon Suk-yeol đã đẩy Hàn Quốc vào một cuộc khủng hoảng chính trị và có nguy cơ làm tổn hại đến vị thế quốc tế của quốc gia này. Theo S&P Global Ratings, việc thiết quân luật là yếu tố "rất bất ngờ" đối với một quốc gia có xếp hạng tín nhiệm cao và đã làm suy yếu nhận thức về sự ổn định chính trị của Hàn Quốc.

Mặc dù các nhà hoạch định chính sách của Hàn Quốc trấn an thị trường bằng cam kết cung cấp hỗ trợ thanh khoản không giới hạn nếu cần thiết, nhưng cuộc khủng hoảng này lại xảy ra vào thời điểm tồi tệ nhất đối với một quốc gia đang chịu tác động mạnh từ chủ nghĩa bảo hộ thương mại.

Hàn Quốc cho đến nay vẫn đang kiểm soát tốt những căng thẳng chính trị, nhưng nền kinh tế đang tăng trưởng chậm lại của nước này cần tránh thêm bất kỳ trở ngại nào nữa. Thống đốc Ngân hàng Hàn Quốc Rhee Chang-yong cho biết sự leo thang của chiến tranh thương mại gây ra mối đe dọa lớn hơn những biến động chính trị. Tuy nhiên, một cuộc khủng hoảng sâu sắc hơn nhiều có thể làm thay đổi cán cân rủi ro theo hướng có lợi cho các yếu tố nội địa.

Trong đó, với lĩnh vực bất động sản, chính sách mới là yếu tố có tác động lớn hơn. Sự tăng trưởng về giá nhà và doanh số bán nhà cố định tại Seoul có khả năng sẽ chậm lại hơn nữa trong những tháng tới.

Nguyên nhân không phải do cuộc khủng hoảng chính trị mà là do những nỗ lực chậm trễ của chính phủ nhằm giảm nhiệt thị trường nhà ở bằng cách thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay và thúc đẩy nguồn cung.

Những thất bại về mặt quản lý khiến thị trường quá nóng đã tạo ra sự nghi ngờ về hiệu quả của chính sách, đặc biệt là khi ngân hàng trung ương bắt đầu giảm lãi suất. Các khoản vay thế chấp tăng vọt 8,2 nghìn tỷ won (5,7 tỷ đô la Mỹ) vào tháng 8, mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ khi bắt đầu được thống kê vào năm 2004.

Rủi ro chính trị thậm chí gây ít lo ngại hơn ở thị trường văn phòng tại Seoul, khi lĩnh vực này đã chống chọi với sự suy thoái do đại dịch một cách ngoạn mục. Sự kết hợp giữa sự gián đoạn không đáng kể, mức tăng trưởng tiền thuê nhà hai chữ số, nguồn cung eo hẹp và tỷ lệ chỗ trống cực thấp đã biến Seoul trở thành thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất châu Á.

Ông Rob Wilkinson, Phó giám đốc điều hành của CBRE tại Seoul cho biết, việc Hàn Quốc chứng tỏ khả năng phục hồi sau các cuộc khủng hoảng chính trị trong nước giúp giải thích tại sao tác động của tình trạng hỗn loạn hiện nay lại rất hạn chế.

“Phần lớn các rủi ro đã được tính vào giá, trong khi các yếu tố cơ bản của thị trường văn phòng tại Hàn Quốc vững chắc hơn so với bất kỳ nơi nào khác,” ông Rob Wilkinson lý giải thêm.

Có những ví dụ khác ở châu Á về việc thị trường bất động sản không chịu nhiều tác động do rủi ro chính trị. Giá bất động sản tại Hồng Kông đã không bị ảnh hưởng bởi các cuộc biểu tình năm 2019 và đạt đỉnh vào tháng 8/2021. Sự bùng nổ ở thị trường nhà ở và văn phòng của Ấn Độ vẫn tiếp tục tăng mặc dù Đảng Bharatiya Janata cầm quyền bất ngờ mất đa số ghế trong Quốc hội trong cuộc tổng tuyển cử năm nay.

Tại Nhật Bản, không có dấu hiệu nào cho thấy sự xuất hiện của tình trạng bất ổn chính trị sau cuộc bầu cử Quốc hội vào tháng 10. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục đổ vốn vào Nhật Bản, với giá trị tiềm ẩn của bất động sản trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp đang nổi lên như một chủ đề lớn trong lĩnh vực bất động sản châu Á.

Tuy nhiên, có bằng chứng cho thấy chính sách của chính phủ có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Ví dụ rõ ràng nhất là động thái giảm đòn bẩy ở Trung Quốc đã gây ra cuộc khủng hoảng trên thị trường nhà ở.

Tại Ấn Độ, việc thành lập thị trường niêm yết cho các quỹ đầu tư bất động sản đã dẫn đến những cải thiện lớn về tính minh bạch. Trong khi đó, các hạn chế về quy hoạch và phân vùng trên khắp khu vực, đặc biệt là ở Australia, đã làm giảm mạnh khả năng chi trả ở nhiều thành phố và cản trở đầu tư.

Tuy nhiên, ranh giới giữa chính trị và chính sách là không rõ ràng. Tại Singapore, việc quản lý thị trường nhà ở là một vấn đề nóng. Trong khi sự chú ý tập trung vào các biện pháp hạ nhiệt liên tiếp, nhưng nhu cầu đầu cơ đối với các căn hộ cũ do Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) xây dựng lại là một vấn đề nhạy cảm hơn nhiều đối với chính phủ.

Giá căn hộ bán lại của HDB đã tăng trong 18 quý liên tiếp lên mức cao nhất mọi thời đại. Theo PropNex Realty, số lượng căn hộ được bán lại với giá ít nhất là 1 triệu đô la Singapore (745.000 đô la Mỹ)/căn dự kiến ​​sẽ vượt quá 1.000 căn trong năm nay, gấp đôi tổng số của năm ngoái.

Theo Nicholas Mak, Giám đốc nghiên cứu tại cổng thông tin bất động sản Mogul.sg: "Các biện pháp chính sách có tác động lớn hơn nhiều đến thị trường bất động sản so với các diễn biến chính trị. Tuy nhiên, nhiều chính sách lại được thúc đẩy bởi các động cơ chính trị, ngay cả ở những nơi an toàn như Singapore".

Cẩm Anh