Đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024 và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng gần 24%), còn dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng hơn 12%). Thống kê từ báo cáo tài chính của 13 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy hầu hết đều tăng dư nợ cho vay lĩnh vực này, có tới 11/13 ngân hàng tăng trưởng hai con số, thậm chí VIB tăng gần 78%. Như vậy, cứ 4 đồng tín dụng thì có gần 1 đồng chảy vào bất động sản, cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.
Theo phân tích của Chứng khoán SHS, dòng vốn dồn vào bất động sản không phải vì sự thiên vị mà do logic tài chính. Trong bối cảnh sản xuất, công nghiệp, nông nghiệp tăng trưởng chậm vì thiếu đầu ra, xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước thấp, doanh nghiệp không mặn mà vay vốn thì bất động sản lại là lĩnh vực có khả năng hấp thụ vốn nhanh và có tài sản bảo đảm rõ ràng. Ngân hàng dễ dàng định giá đất đai, công trình, dễ kiểm soát dòng vốn vì giải ngân theo tiến độ. Trong khi đó, vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm, rủi ro cao, đầu ra lại mờ mịt.
SHS cho rằng, việc vốn đổ mạnh vào bất động sản không đồng nghĩa lĩnh vực này “lấn át” sản xuất, mà là bởi khu vực sản xuất chưa đủ sức hút để hấp thụ vốn. Ngân hàng vốn dồi dào, thậm chí dư thừa, nhưng doanh nghiệp không muốn vay vì lo ngại đầu ra bế tắc. Do đó, tiền sẽ tìm đến nơi còn khoảng trống như bất động sản hay chứng khoán.
Các chuyên gia cũng cảnh báo, nếu siết tín dụng bất động sản quá chặt, dòng vốn có thể không chuyển sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng hoặc chảy vào kênh phi chính thức khó kiểm soát. Vấn đề then chốt không phải là “ngăn” vốn chảy vào bất động sản, mà là làm sao mở rộng chiếc bánh kinh tế, khơi thông sức cầu, để khu vực sản xuất – kinh doanh có đủ sức hấp thụ vốn và trở thành điểm đến hấp dẫn hơn cho dòng tiền ngân hàng.
LK