Quản lý bằng thuế và tính pháp lý thay vì cấm giao dịch

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất đưa quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào luật, đồng thời xây dựng lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cốt lõi cấu thành quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Dù nhà ở chưa hình thành hoàn chỉnh, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán vẫn là tài sản hợp pháp và được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, cấm chuyển nhượng đồng nghĩa với việc hạn chế quyền định đoạt tài sản của công dân.

Về nguyên tắc pháp lý, không thể sử dụng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng, chưa bàn giao hoặc chờ cấp giấy chứng nhận, đây vẫn là tài sản gắn với quá trình tích lũy và công sức hợp pháp của người dân.

Việc chuyển nhượng hợp đồng thực chất là chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp. Pháp luật cần tôn trọng nguyên tắc tự nguyện và thỏa thuận giữa các bên.

Khi người mua có nhu cầu chuyển giao quyền và nghĩa vụ cho người khác, đồng thời bên nhận chuyển nhượng đồng ý tiếp quản, Nhà nước nên quản lý thông qua chính sách thuế và các điều kiện pháp lý thay vì cấm một giao dịch dân sự có tính chất thị trường.

Nếu đề xuất cấm được thông qua, nguy cơ giao dịch ngầm có thể gia tăng, kéo theo rủi ro pháp lý và thất thu thuế. Khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng pháp luật không cho phép, người dân có thể tìm cách lách luật thông qua hợp đồng ủy quyền toàn phần, vi bằng, giấy hứa mua hứa bán hoặc giấy viết tay.

Những hình thức này khiến Nhà nước khó kiểm soát dữ liệu thị trường bất động sản, thất thu thuế và có thể làm phát sinh thêm tranh chấp, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trong trường hợp người mua không còn đủ khả năng tài chính nhưng không được phép chuyển nhượng hợp đồng, họ có thể buộc phải hủy hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp về tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, đồng thời tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc xử lý hàng tồn kho hoặc hoàn trả tiền.

Đề xuất cấm chuyển nhượng được đưa ra với mục tiêu chống đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ và thao túng thị trường còn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác như cung cầu mất cân đối, thông tin thiếu minh bạch, môi giới sai lệch, thổi giá, tạo giao dịch giả và huy động vốn trái phép.

Việc lấy mục tiêu chống đầu cơ để cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể dẫn đến đánh đồng người mua nhà có nhu cầu thực, nhà đầu tư dài hạn với những đối tượng đầu cơ trục lợi.

Không thể đánh đồng giao dịch hợp pháp với hoạt động đầu cơ

Thực tế tại TPHCM cho thấy, nhiều dự án bất động sản đã bàn giao nhà, cư dân vào sinh sống gần chục năm nhưng vẫn chỉ có hợp đồng cọc, chưa được chuyển thành hợp đồng mua bán.

Trên địa bàn thành phố có hàng trăm dự án đã đưa cư dân vào ở nhưng người mua mới chỉ có hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Trước tình trạng này, UBND TPHCM đã thành lập Tổ Công tác 5013 vào ngày 5/11/2024 và hiện được kiện toàn thành Tổ Công tác 1645.

Số liệu của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho thấy số lượng dự án cần cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tăng lên đáng kể sau khi hợp nhất các địa phương. Nhiều dự án chậm cấp sổ hồng trong nhiều năm, gây bức xúc cho người dân, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và làm lãng phí nguồn lực xã hội.

Một góc nhìn từ doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cách làm tương tự chính sách Trung Quốc từng áp dụng, nhưng chưa chắc phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam.

Trung Quốc đưa ra quy định cấm chuyển nhượng trong bối cảnh thị trường bất động sản dư thừa nguồn cung sau một thời gian phát triển nóng và thiếu kiểm soát. Trong khi đó, Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở nghiêm trọng, nên không thể áp dụng máy móc mô hình quản lý của quốc gia khác.

Ở góc độ người mua nhà, quá trình sở hữu một căn nhà hình thành trong tương lai thường kéo dài từ 2-3 năm. Trong khoảng thời gian này, người mua có thể gặp những biến cố bất ngờ như mất việc làm, phá sản, bệnh tật, ly hôn hoặc phải chuyển nơi sinh sống.

Quyền chuyển nhượng hợp đồng giúp họ có thể thu hồi vốn để giải quyết khó khăn cá nhân. Nếu bị cấm chuyển nhượng, người mua vẫn phải tiếp tục thanh toán cho một căn nhà mà họ không còn khả năng nhận bàn giao, thậm chí đối mặt nguy cơ mất tiền đặt cọc hoặc bị chủ đầu tư phạt nặng.

Không thể đánh đồng hoạt động đầu cơ với giao dịch chuyển nhượng hợp pháp để áp dụng một biện pháp siết chặt toàn bộ thị trường. Nhà ở hình thành trong tương lai hấp dẫn người mua một phần nhờ cơ chế thanh toán theo tiến độ.

Nếu việc chuyển nhượng bị cấm cho đến khi căn nhà được cấp sổ hồng, dòng vốn của người mua có thể bị cố định tại dự án trong nhiều năm. Khi dòng tiền không thể luân chuyển, người dân sẽ e ngại tham gia thị trường, làm suy giảm động lực giao dịch và có nguy cơ đẩy thị trường vào tình trạng đình trệ.

Phúc Hạnh