Trước bối cảnh kinh tế toàn cầu được dự báo nhiều biến động, gần 670.000 tỷ đồng tín dụng dự kiến sẽ được bơm ra nền kinh tế trong hai tháng cuối năm 2024, nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15%. Đây được xem là “làn gió mới” tiếp sức cho nền kinh tế, tháo gỡ những khó khăn về vốn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Việc ngân hàng dự kiến bơm gần 670.000 tỷ đồng tín dụng cuối năm đem lại kỳ vọng phục hồi cho thị trường địa ốc.
Dòng vốn mới sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thiện dự án dang dở do thiếu vốn, “hồi sinh” những dự án bị đình trệ và khởi động các dự án mới đáp ứng nhu cầu thị trường. Không chỉ cung cấp thêm vốn lưu động, dòng tín dụng còn được cho sẽ giúp doanh nghiệp tái cấu trúc nợ, giảm áp lực trả gốc lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2024 – 2025, từ đó niềm tin của nhà đầu tư cũng dần được cải thiện.
Theo VIS Rating, tình hình tài chính của nhiều chủ đầu tư địa ốc niêm yết vẫn đáng lo ngại, khi 2/3 trong số họ có dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ. Tình trạng thiếu vốn cùng vướng mắc về pháp lý đã khiến rủi ro chậm trả nợ trái phiếu trầm trạng hơn.
Dự báo cho thấy, khoảng 50% lượng trái phiếu đáo hạn vào cuối năm 2024 – 2025 có khả năng trễ hạn thanh toán gốc lãi, ảnh hưởng xấu đến tâm lý nhà đầu tư. Do đó, dòng vốn tín dụng mới được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt áp lực thanh khoản, tạo cơ hội để doanh nghiệp bất động sản vực dậy.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, động thái bơm vốn tín dụng vào nền kinh tế thời điểm cuối năm từ hệ thống ngân hàng không chỉ mở ra cơ hội mà còn đặt ra thách thức lớn đối với khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản cần chứng minh được năng lực tài chính vững mạnh, khả năng quản trị rủi ro tốt và hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Trong đó, tính minh bạch thông tin dự án là yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Các dự án hướng đến nhu cầu thực với mức giá hợp lý sẽ có cơ hội tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 9 đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi cho vay mua nhà ở chỉ tăng 4,6%.
Động thái bơm vốn tín dụng vào nền kinh tế thời điểm cuối năm đặt ra thách thức lớn đối với khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản.
Dù đã cải thiện 3,5% so với năm ngoái, nhưng mức tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà ở vẫn còn thấp, chỉ bằng khoảng 1/3 so với tín dụng cho vay đầu tư bất động sản. Ông Lực cho rằng điều này phản ánh giá nhà vẫn còn cao, khiến người dân chưa quyết định vay vốn để mua. Do đó, các doanh nghiệp địa ốc cần xem xét điều chỉnh giá bán sản phẩm về mức hợp lý hơn để kích thích nhu cầu của người mua.
“Cần nhìn nhận rằng dư nợ tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà đã góp phần tích cực vào sự phục hồi của thị trường bất động sản. Để vừa đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, vừa hỗ trợ kích cầu thị trường bất động sản, cần có sự tách biệt rõ ràng giữa khoản vay mua nhà, sửa nhà với vay kinh doanh bất động sản. Hiện tại, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản được nâng lên 200%. Việc đánh đồng hai loại hình vay này và áp dụng chung một hệ số rủi ro có thể dẫn đến sự sai lệch trong tính toán dòng vốn tín dụng vào bất động sản, gây khó khăn cho người mua nhà thực sự có nhu cầu. Do đó, ngân hàng nên xem xét áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn cho các khoản vay mua nhà, sửa nhà", ông Lực nói.
Đánh giá về vấn đề trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng tốc độ tăng trưởng cho vay trong lĩnh vực này là một dấu hiệu tích cực. Điều đó sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp địa ốc trong việc tiếp cận vốn, giải quyết các khoản trái phiếu đáo hạn, và khởi động lại những dự án đang đình trệ.
Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn khi dòng vốn ngân hàng ồ ạt đổ vào bất động sản. Bài học từ các giai đoạn thị trường khó khăn cho thấy, nếu doanh nghiệp không tận dụng hiệu quả nguồn vốn, ngân hàng buộc phải phát mại tài sản thế chấp, làm nảy sinh nợ xấu. Trên thực tế, việc thu hồi vốn từ tài sản đảm bảo không hề đơn giản, có những dự án dù đã được đưa ra phát mại nhiều lần vẫn không thể tìm được khách mua.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính cho hay, tín dụng bất động sản luôn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Chưa kể, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Do đó, các nhà băng phải tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhằm bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Vi Anh