Không gian phát triển mới

Theo khảo sát từ các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), sau khi việc sáp nhập các tỉnh, thành phố chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7, thị trường BĐS ghi nhận làn sóng quan tâm tăng mạnh tại nhiều vùng đất tiềm năng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Guru Việt Nam, cho biết tại phía Bắc, một số phường trung tâm ở tỉnh Ninh Bình đã chứng kiến mức độ quan tâm tăng đến 96%; tỉnh Bắc Ninh tăng 83%. Ở phía Nam, TP.HCM tiếp tục thu hút mạnh mẽ sau khi sát nhập cùng Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Cùng với đó, các phường Tam Kỳ, Hội An Đông, Hội An Tây (Đà Nẵng) cũng có mức tăng quan tâm tới 96%.

PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành phố không chỉ mở rộng không gian vật lý phát triển mà còn tạo ra không gian cơ hội mới, do lợi thế hay bất lợi của từng địa phương sẽ được cộng hưởng. Ông dự báo thị trường BĐS trong 5-10 năm tới sẽ có bước chuyển biến hoàn toàn so với trước đây.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng thách thức lớn hiện nay là chất lượng thị trường vốn và thiếu các kênh vốn bền vững cho doanh nghiệp BĐS. Nhiều doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn khi hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu BĐS đã hoặc sắp đến hạn thanh toán. Việc khắc phục những điểm nghẽn này cùng cải thiện nội lực và thay đổi tư duy sẽ giúp các doanh nghiệp nắm bắt được cơ hội phát triển.

Cùng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, kỳ vọng sự hình thành các thành phố vệ tinh hiện đại, đô thị mới sầm uất, từ đó tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường BĐS. Ví dụ điển hình là khu vực quanh sân bay Long Thành, khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư đồng bộ, nơi đây sẽ không chỉ là đô thị vệ tinh của TP.HCM mà có thể trở thành trung tâm kinh tế năng động với quy mô dân số từ 500.000 đến hàng triệu người.

Nguy cơ “bong bóng” giá đất

Các chuyên gia cảnh báo, để tận dụng tốt vận hội mới trong giai đoạn chuyển đổi, thị trường BĐS cần giải quyết các điểm nghẽn kéo dài, trong đó nổi bật nhất là giá đất tăng cao, vượt khả năng chi trả của đa số người dân.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho rằng nguyên nhân quan trọng nằm ở chính sách và việc thực thi giá đất của Nhà nước cùng địa phương. Trước đây, giá đất được định giá 5 năm một lần, nhưng nay giá thay đổi hàng năm và có xu hướng tăng, khiến doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán lên cao hơn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, đồng tình khi cho rằng các doanh nghiệp khi đem tiền đi đấu giá đất không còn cơ hội mua giá rẻ, trong khi các địa phương cũng nâng mức giá cơ sở. Khi chi phí tăng, giá bán cũng phải điều chỉnh tăng để đảm bảo lợi nhuận. Khảo sát mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy giá đất tại nhiều địa phương đang ở mức “bong bóng” cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư khi doanh nghiệp phải trả giá thuê đất cao, còn người có nhu cầu thực tế lại ngày càng khó tiếp cận.

Điểm nghẽn thứ hai là nguồn cung phân khúc BĐS phổ thông, tầm trung vẫn chưa được cải thiện. Chuyên gia đề xuất Việt Nam có thể học hỏi mô hình quản lý BĐS như Singapore, nơi quản lý bằng thuế và kiểm soát nguồn cung, với sự tham gia của cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân. Trong đó, doanh nghiệp nhà nước có nhiệm vụ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, tập trung tại vùng ven, kết nối với trung tâm bằng metro; vùng lõi dành cho phát triển căn hộ cao cấp.

Tại TP Cần Thơ, theo ghi nhận từ Hiệp hội BĐS thành phố, từ tháng 6-2025 đến nay, nhu cầu tìm hiểu và mua nhà tăng mạnh, trong đó các sản phẩm như mini house, căn hộ, chung cư được quan tâm nhiều.

Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Cần Thơ, cho rằng việc sáp nhập Cần Thơ với Hậu Giang và Sóc Trăng tạo không gian đô thị mở rộng, hệ thống hạ tầng giao thông liên kết tốt, hành chính đồng bộ, góp phần định hình vị thế Cần Thơ thành “siêu đô thị” ở Đồng bằng sông Cửu Long, thu hút lượng lớn dân cư mới. Trong khi đó, thị trường BĐS tại trung tâm tỉnh Cà Mau cũng trở nên sôi động với lượng giao dịch gia tăng trong những tháng gần đây.

BN