Cần nhìn nhận nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia

Dự báo đến năm 2050, hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sống tại các đô thị. Điều này kéo theo áp lực nặng nề về đảm bảo nguồn cung nhà ở cả về số lượng và chất lượng. Hiện nay, theo báo cáo Impact 2025 của Savills, thế giới có khoảng 1,6 tỷ người chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân chủ yếu là do giá nhà tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập. Nghiên cứu của IMF trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận” – khi giá một căn hộ trung bình cao hơn ba lần thu nhập hằng năm. UN-Habitat ước tính, thế giới cần xây khoảng 96.000 căn nhà giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến 2030 để bù đắp tình trạng thiếu hụt.

Thực trạng tại Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này. Quý I/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán – giảm tới 70% so với quý trước. Trong đó, phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m²) chỉ chiếm 13% và chủ yếu tập trung ở một dự án tại Bình Tân. Hà Nội cũng chứng kiến nguồn cung mới giảm mạnh, với hơn 7.900 căn được mở bán – giảm 39% so với quý trước và lượng tiêu thụ giảm đến 41%. Điều này phản ánh sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu, nhất là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Thủ tục pháp lý được xem là nút thắt lớn nhất cản trở triển khai dự án, bao gồm việc phê duyệt quy hoạch và xác định chi phí sử dụng đất. Nếu không được tháo gỡ trong 6–12 tháng tới, nguồn cung nhà ở có thể tiếp tục sụt giảm, đẩy giá nhà ngày càng xa tầm với của người dân đô thị.

Cần tư duy lại vai trò của nhà ở

Khi các thành phố lớn như Tokyo, New Delhi, Thượng Hải hay Jakarta tiếp tục gia tăng dân số nhanh chóng, nhu cầu về các giải pháp nhà ở bền vững và quy mô lớn sẽ càng trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, dòng vốn dài hạn – yếu tố quan trọng nhất để đầu tư nhà ở giá phải chăng – hiện vẫn chưa được khai thác hiệu quả do chu kỳ đầu tư ngắn, rủi ro chính sách cao và thiếu cơ chế đảm bảo dòng tiền ổn định.

Một giải pháp mang tính nền tảng là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng thiết yếu, tương đương với giao thông, năng lượng hay viễn thông. Khi đó, nhà ở sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư tổ chức dài hạn, đồng thời mở đường cho sự hình thành của khung pháp lý, ưu đãi tài chính và các chính sách hỗ trợ ổn định để thu hút nguồn lực đầu tư.

Nhiều quốc gia đã đi trước theo hướng này. Singapore là ví dụ điển hình: hơn 80% người dân đang sống trong các căn hộ HDB do chính phủ xây dựng, với quy hoạch tích hợp giao thông công cộng, tiện ích và không gian công cộng. Từ 2025 đến 2027, nước này đặt mục tiêu xây 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.

Ngược lại, các thành phố lớn như New York hay London vẫn gặp khó khăn trong triển khai các chương trình nhà ở quy mô lớn do chi phí xây dựng cao và thủ tục pháp lý rườm rà. Paris thì thử nghiệm chính sách đánh thuế nhà bỏ trống và tái sử dụng các công trình cũ để tái hòa nhập nguồn cung không sử dụng.

Việt Nam: Cơ hội chuyển mình từ quy hoạch đến đầu tư

Tại Việt Nam, một tín hiệu tích cực là việc phê duyệt Quy hoạch chung TP.Thủ Đức theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) vào tháng 1/2025. Đây là cách tiếp cận hợp lý, tận dụng hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến metro để xây dựng khu đô thị tích hợp. Nhưng để mô hình TOD thực sự phát huy hiệu quả, cần sớm hoàn thành hạ tầng giao thông công cộng và ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư đủ mạnh mẽ.

Tái định vị nhà ở như một phần cấu phần của hạ tầng quốc gia là bước đi cần thiết trong chiến lược dài hạn. Khi nhà ở được xem là nền tảng của phát triển kinh tế - xã hội, chính sách phát triển đô thị sẽ không chỉ dừng lại ở mức cung ứng, mà còn hướng đến tạo lập sự công bằng, bền vững và chất lượng sống thực chất cho người dân đô thị trong tương lai.

KS