Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được xem là căn cứ để người cho vay tin tưởng vào khả năng thu hồi khoản tiền đã giao. Tuy nhiên, nếu giấy tờ bị làm giả hoặc giao dịch không đáp ứng các điều kiện pháp lý, tài sản dự kiến dùng để bảo đảm có thể

Mới đây, Công an tỉnh Tây Ninh đã bắt giữ Lê Thị Ngon, người bị truy nã trong vụ án sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để vay 4,6 tỷ đồng. Theo cơ quan điều tra, từ tháng 6/2022 đến tháng 7/2023, Ngon đã ký 14 hợp đồng ủy quyền, sử dụng 14 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền của một cặp vợ chồng tại TP.HCM. Trong đó, 7 giấy chứng nhận được xác định là giả.

Theo thông tin vụ việc, ban đầu, Ngon sử dụng giấy chứng nhận đứng tên mình và thanh toán tiền gốc, lãi đúng hạn nhằm tạo dựng lòng tin. Sau đó, người này bị cáo buộc tiếp tục sử dụng giấy tờ giả để vay tiền rồi bỏ trốn. Đến ngày 6/10/2026, Ngon bị lực lượng công an bắt giữ.

Diễn biến trên cho thấy việc người vay từng thanh toán đúng hạn không đồng nghĩa với giao dịch sau đó an toàn. Nếu dựa vào lịch sử trả nợ hoặc mối quan hệ quen biết mà bỏ qua khâu xác minh, người cho vay vẫn có thể đối mặt với nguy cơ thiệt hại lớn.

Giữ sổ đỏ không đồng nghĩa có quyền xử lý đất

Trong thực tế, một số người cho vay cho rằng chỉ cần giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng giấy vay tiền hoặc hợp đồng ủy quyền là đã có tài sản bảo đảm chắc chắn. Tuy nhiên, việc nắm giữ giấy chứng nhận không mặc nhiên trao cho họ quyền xử lý thửa đất khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Theo quy định pháp luật, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, tài sản và hình thức. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bên cạnh đó, đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai có vai trò quan trọng trong việc xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba, qua đó góp phần bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm khi phát sinh tranh chấp.

Đáng chú ý, hợp đồng ủy quyền không thể mặc nhiên thay thế hợp đồng thế chấp. Ủy quyền cho phép một bên thực hiện công việc nhân danh bên kia trong phạm vi được giao, trong khi thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu chỉ lập hợp đồng ủy quyền mà không xác lập giao dịch bảo đảm phù hợp, người cho vay có thể gặp khó khăn khi muốn xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Ngay cả khi giấy chứng nhận là thật, thửa đất vẫn có thể đang được thế chấp, có tranh chấp hoặc thuộc trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt. Những thông tin này không phải lúc nào cũng được thể hiện đầy đủ trên giấy tờ do người vay xuất trình. Vì vậy, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi giao tiền là bước không thể bỏ qua.

Xác minh pháp lý trước khi quyết định cho vay

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Tạ Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tạ Anh Tuấn, cho rằng việc phòng ngừa rủi ro cần bắt đầu từ khâu xác minh thông tin quyền sử dụng đất, thay vì chỉ dựa vào giấy chứng nhận do bên vay cung cấp.

Theo luật sư, trước khi cho vay, cần kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, đặc điểm thửa đất, tình trạng đăng ký thế chấp và các hạn chế pháp lý liên quan. Việc xác minh nên được thực hiện thông qua cơ quan đăng ký đất đai hoặc các kênh cung cấp thông tin hợp pháp, thay vì chỉ dựa vào hình thức bên ngoài của giấy chứng nhận để đánh giá tính xác thực.

Đối với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người, bên cho vay cần làm rõ quyền định đoạt của từng chủ thể. Người đang giữ giấy chứng nhận không nhất thiết có quyền tự mình quyết định việc thế chấp toàn bộ thửa đất.

Luật sư Tuấn đồng thời khuyến nghị các bên lựa chọn đúng hình thức giao dịch bảo đảm, thực hiện công chứng hoặc chứng thực và đăng ký thế chấp theo quy định. Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để thay thế thủ tục thế chấp nhằm rút ngắn thời gian hoặc đơn giản hóa hồ sơ có thể khiến bên cho vay đối mặt với những bất lợi về pháp lý.

Ngoài ra, cần thận trọng với các khoản vay có giá trị lớn, lãi suất bất thường hoặc yêu cầu giải ngân gấp. Sự quen biết và lịch sử thanh toán đúng hạn chỉ là những yếu tố tham khảo, không thể thay thế việc kiểm tra giấy tờ cũng như tình trạng pháp lý của từng tài sản.

“Việc xác minh đầy đủ thông tin đất đai trước khi giải ngân không chỉ giúp phát hiện nguy cơ sử dụng giấy tờ giả mà còn bảo đảm giao dịch được xác lập đúng quy định. Đây là yếu tố quan trọng để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của bên cho vay”, Luật sư Tuấn nhấn mạnh.

Khang Nguyễn