Áp dụng bảng giá đất mới, Hà Nội có triệt tiêu "đầu cơ" đất đấu giá?

Tác động tích cực đến đấu giá đất

Trước đó, đánh giá về tác động của các bảng giá đất mới, trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất mới.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đã ghi nhận đà leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Đặc biệt tại Hà Nội, mở đầu "cơn sốt" có thể kể đến phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai ngày 10/8. Phiên đấu giá này gây bất ngờ khi thu hút hơn 1.500 người tham dự, hơn 4.200 hồ sơ. Mức trúng đấu giá từ hơn 51 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, hạ tầng xung quanh khu đấu giá chưa thực sự nổi bật, vị trí cũng cách xa trung tâm.

Sau đó đến phiên đấu giá tại xã Tiền Yên (Hoài Đức) với mức trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất cũng đạt 91,3 triệu/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Gây sốc hơn, cuộc đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (Hà Nội) diễn ra ngày 29/11, người tham gia trả giá tới trên 30 tỷ đồng/m2, sau đó đã bị khởi tố vì tội Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến các phiên đấu giá liên tục "nóng" do thị trường khởi sắc, giá bất động sản tăng, trong khi giá khởi điểm đất đấu giá vẫn ở mức rất thấp. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm sẽ thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới.

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản, bởi tiền cọc thấp nên một số người sẵn sàng thi đấu, trả giá cao với tâm lý cùng lắm là mất tiền đặt cọc, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn. Do đó, một khía cạnh tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng bảng giá đất mới có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất vốn bất cập trong thời gian qua ở Hà Nội. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, lượng hồ sơ nộp sẽ ít hơn qua đó thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính mua mà chỉ đủ tiền đặt cọc hoặc rải nhiều hồ sơ khiến công tác đấu giá gặp nhiều khó khăn, bị biến tướng.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó

Trong khi đó, theo luật sư Phan Hồng Anh, Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, giá đất được xây dựng minh bạch và phù hợp với thực tế, các hành vi lũng đoạn thị trường (mua đất giá rẻ từ Nhà nước, sau đó đẩy giá lên cao để bán lại) sẽ gặp khó khăn hơn. Đồng thời, giá khởi điểm cao làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhóm đầu cơ ngắn hạn, giúp các doanh nghiệp và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thực sự có cơ hội tham gia.

Tuy nhiên, liên quan đến đấu giá đất tại Hà Nội theo bảng giá đất mới cũng cần lưu ý, giá khởi điểm tăng sẽ đẩy tổng chi phí đầu tư lên cao, gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và dịch vụ. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc cá nhân có nhu cầu thực sự có thể bị loại khỏi các cuộc đấu giá do không đủ khả năng tài chính. Dù bảng giá đất tăng, vẫn có khả năng xảy ra hiện tượng sốt đất cục bộ do kỳ vọng giá tăng trong tương lai hoặc các nhóm đầu cơ tìm cách “gom đất”.

Để giải quyết những thách thức trên, vị luật sư cho rằng cần áp dụng các công cụ công nghệ, như đấu giá trực tuyến để giảm thiểu các hành vi lũng đoạn và thông thầu. Giá đất khởi điểm nên dựa trên yếu tố thị trường thực tế nhưng cũng cần tính đến đặc thù của từng khu vực để không tạo áp lực quá lớn lên nhà đầu tư.

Đặc biệt, nên hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp nhỏ và người dân. Cung cấp các chính sách ưu đãi, như giảm lãi suất vay hoặc kéo dài thời hạn thanh toán, để hỗ trợ nhóm đối tượng này tham gia đấu giá.

Theo Diệu Hoa - Diễn đàn Doanh nghiệp