Báo cáo từ Vietcap cho thấy hệ sinh thái bất động sản của Vingroup trải rộng trên 28 dự án với tổng diện tích hơn 37.700 ha. Việc xác định rõ chủ đầu tư không chỉ giúp hiểu cấu trúc vận hành mà còn là chìa khóa để lý giải dòng tiền lớn trên báo cáo tài chính của từng doanh nghiệp.
Ở mảng nhà ở, Vingroup trực tiếp đứng tên tại nhiều dự án trọng điểm phía Bắc như Vinhomes Wonder Park (Hà Nội), Vinhomes Royal Island (Hải Phòng), Vinhomes Quang Hanh (Quảng Ninh) và Vinhomes Tân Liễu (Bắc Giang). Tại các dự án này, tập đoàn mẹ nắm tỷ lệ lợi ích kinh tế áp đảo từ 95% đến 99%.
Ngoài ra, Vingroup cũng tham gia phân khúc nhà ở xã hội với dự án Happy Home Thanh Hóa, nơi doanh nghiệp nắm tới 99% lợi ích.
Trong khi đó, Vinhomes và các công ty con đóng vai trò chủ lực trong việc phát triển và vận hành các đại đô thị quy mô lớn. Doanh nghiệp này sở hữu 100% lợi ích tại các dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3, Golden Avenue và nhiều quỹ đất chiến lược phía Nam như Cam Lâm, Green Paradise hay Phước Vĩnh Tây.
Một số dự án đặc thù áp dụng mô hình liên danh, tiêu biểu là Vinhomes Hạ Long Xanh với quy mô hơn 5.500 ha, trong đó Vinhomes nắm 70% lợi ích còn Vingroup giữ 30%.
Không chỉ dừng ở nhà ở, hệ sinh thái còn mở rộng sang bất động sản công nghiệp với tổng giá trị tài sản ròng khoảng 1,2 tỷ USD. Toàn bộ mảng này được giao cho các công ty con của Vinhomes quản lý.
Hiện có 4 khu công nghiệp lớn đang được triển khai gồm Vũng Áng (Hà Tĩnh) và các khu tại Hải Phòng như Nam Tràng Cát, Ngũ Phúc, Tân Trào với tổng diện tích khoảng 1.630 ha. Các dự án này đều do đơn vị thuộc Vinhomes kiểm soát gần như tuyệt đối, với tỷ lệ lợi ích từ 99,2% đến 99,8%.
Tại Hà Tĩnh, hệ thống cảng Sơn Dương cùng hạ tầng nhà xưởng phục vụ chuỗi sản xuất xe điện cũng do các pháp nhân liên quan đến Vinhomes vận hành. Điều này cho thấy chiến lược mở rộng sang bất động sản công nghiệp nhằm đa dạng hóa nguồn thu.
Về dòng tiền, số liệu cho thấy lượng tiền khách hàng trả trước đang ở mức rất lớn. Tổng giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao của Vinhomes đạt khoảng 186.400 tỷ đồng vào cuối năm 2025.
Ở cấp độ riêng lẻ, Vingroup ghi nhận hơn 55.600 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước, trong đó phần lớn – hơn 46.000 tỷ đồng – đến từ các dự án do tập đoàn trực tiếp làm chủ đầu tư.
Trong khi đó, báo cáo hợp nhất của Vinhomes cho thấy số dư người mua trả tiền trước đạt hơn 94.300 tỷ đồng, chiếm khoảng 34,6% tổng nợ phải trả. Những con số này phản ánh quy mô dòng tiền rất lớn đang luân chuyển trong hệ sinh thái bất động sản này.