Vàng chủ yếu tích trữ chờ tăng giá, bất động sản mới tạo dòng tiền cho nhà đầu tư

Tại sự kiện WeTalk: Đầu tư gì 2026?, ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng Giám đốc AFA Capital – nhận định trong năm nay kênh đầu tư bất động sản vẫn còn tiềm năng, nhưng xu hướng sẽ không tăng trưởng theo chiều rộng như trước mà tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền.

Theo ông Tuấn, việc Nhà nước đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông trục Bắc – Nam và các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Hải Phòng sẽ tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Các chuyên gia cho rằng vàng và bất động sản đều là tài sản hữu hình có vai trò tích sản dài hạn. Tuy nhiên, vàng thường chỉ được cất giữ và chờ tăng giá theo biến động cung cầu, gần như không tạo ra dòng tiền. Trong khi đó, bất động sản có thể mang lại thu nhập thường xuyên từ cho thuê hoặc kinh doanh, giúp nhà đầu tư vừa bảo toàn giá trị tài sản vừa đạt được tăng trưởng kép.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho biết nhiều người cho rằng khi lãi suất tăng và kinh tế bất ổn, giá bất động sản sẽ giảm do dòng tiền chuyển sang ngân hàng hoặc vàng. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường trong những năm gần đây lại cho thấy xu hướng khác.

Trong giai đoạn 2022–2025, dù lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản trải qua thời kỳ khó khăn, giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM vẫn tăng đáng kể. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình từ khoảng 40 triệu đồng/m² đã tăng lên gần 87 triệu đồng/m². Trong khi đó tại TPHCM, mức giá tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, mức tăng tại Hà Nội thậm chí còn mạnh hơn TPHCM.

Theo ông Tuấn, nguyên nhân là do thị trường bất động sản có độ trễ lớn. Khi thị trường gặp khó khăn, thanh khoản thường giảm trước chứ giá chưa giảm ngay, dù có thể xảy ra điều chỉnh cục bộ ở một số dự án.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ trong thời gian qua khá khan hiếm do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới hạn chế. Khi nguồn cung thấp, nhiều chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến giá nhà khó giảm sâu.

Một yếu tố khác là áp lực tài chính của người bán không quá lớn như ở nhiều thị trường khác. Nhiều chủ sở hữu không vay vốn ngân hàng nên sẵn sàng giữ tài sản thay vì bán tháo. Vì vậy, lãi suất cao chủ yếu làm thị trường chậm lại chứ không đủ để kéo giá bất động sản xuống mạnh.

“Trong chu kỳ vừa qua, giá bất động sản thường không giảm khi thị trường xấu nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường phục hồi”, ông Tuấn nhận định.

Ở góc độ lựa chọn sản phẩm đầu tư, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting – cho rằng việc lãi suất cho vay bất động sản tăng lên trong thời gian qua thực chất là một phép thử lớn đối với thị trường.

Nếu lãi suất cho vay tăng lên mức 15–18%/năm, áp lực sẽ thể hiện rõ nhất ở phía doanh nghiệp. Khi chi phí vốn tăng cao, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ có sự sàng lọc mạnh. Những hoạt động đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn có xu hướng giảm, thay vào đó nhà đầu tư sẽ chú trọng hơn đến các dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch Phát Đạt Real Estate Development – cho rằng trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường có thể gặp khó khăn ngắn hạn. Tuy nhiên, với các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu, vị trí phù hợp và mức giá hợp lý, doanh nghiệp vẫn có thể duy trì khả năng bán hàng và tăng trưởng.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lãi suất tăng vừa là thử thách vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hành vi của người mua và nhà đầu tư mà còn tác động đến cách vận hành của toàn thị trường, từ thanh khoản, giá cả cho đến chiến lược phát triển sản phẩm.

Trong bối cảnh mới, lợi thế được cho là sẽ nghiêng về những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực và tầm nhìn dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại nếu lựa chọn được các sản phẩm có giá trị khai thác thực, đặc biệt tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Ông Hoàng Kim Hoài – Tổng Giám đốc Phúc Điền Land – cho rằng bất động sản vẫn là một trong những tài sản phòng thủ hiệu quả trong các giai đoạn khủng hoảng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần ưu tiên những dự án có giá trị thực, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và gắn với nhu cầu ở thực của thị trường.

Khang Nguyễn