Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, Việt Nam đã bước vào giai đoạn già hóa từ năm 2011. Tính đến năm 2024, cả nước có khoảng 14,2 triệu người từ 60 tuổi trở lên – tăng gần 2,8 triệu người so với năm 2019 và tăng 4,7 triệu người so với năm 2014. Dự báo đến năm 2030, con số này sẽ đạt khoảng 18 triệu. Tốc độ tăng nhanh của nhóm dân số cao tuổi tạo sức ép không nhỏ lên hệ thống an sinh xã hội, đồng thời mở ra nhu cầu lớn về các loại hình dịch vụ và nhà ở phù hợp.

Trong khi đó, tỷ lệ sinh tại Việt Nam tiếp tục giảm mạnh, từ 1,96 con/phụ nữ năm 2023 xuống còn 1,91 con vào năm 2024 – mức thấp nhất từ trước đến nay. Kinh nghiệm từ các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc hay các quốc gia châu Âu cho thấy, khi mức sinh đã xuống thấp thì gần như không thể phục hồi. Điều này đồng nghĩa với việc dân số già sẽ còn tiếp tục gia tăng trong tương lai gần, trong khi lực lượng trẻ dần thu hẹp.

Các chuyên gia dự báo, Việt Nam có thể trở thành quốc gia có dân số già vào năm 2036 và bước vào giai đoạn “siêu già” vào năm 2049. Điều này đòi hỏi một chiến lược phát triển bài bản các mô hình nhà ở, dịch vụ y tế và tiện ích phù hợp với nhu cầu ngày càng đa dạng của người cao tuổi.

Hiện tại, cả nước mới chỉ có khoảng 400 viện dưỡng lão, trong đó một nửa là các trung tâm từ thiện hoặc do Nhà nước đầu tư. Nguồn cung các mô hình nhà ở chất lượng cao, tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại chỗ cho người cao tuổi còn rất hạn chế, trong khi tầng lớp người già có điều kiện tài chính ngày càng mở rộng.

Báo cáo năm 2024 của Tổng cục Thống kê cũng cho thấy mối liên hệ rõ ràng giữa phát triển kinh tế và tuổi thọ. Những địa phương như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai – nơi có mức sống cao – cũng là những nơi có tuổi thọ trung bình cao nhất cả nước. Trong khi đó, các tỉnh có nền kinh tế kém phát triển như Lai Châu, Điện Biên, Kon Tum lại ghi nhận tuổi thọ thấp hơn đáng kể.

Hiện nay, phần lớn người cao tuổi vẫn đang được con cháu chăm sóc tại nhà, đồng thời có xu hướng muốn sống gần gia đình và được chăm sóc tại chỗ. Điều này mở ra cơ hội lớn cho việc phát triển mô hình nhà ở tích hợp dịch vụ y tế, không gian sống tiện nghi và kết nối cộng đồng. Dù vậy, trên thực tế, số lượng chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này hiện vẫn còn rất hạn chế.

Trong bối cảnh tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang mở rộng nhanh chóng, nhu cầu về những sản phẩm bất động sản cao cấp, bao gồm nhà ở cho người cao tuổi, sẽ ngày càng tăng. Nhóm trung lưu hiện chủ yếu nằm trong độ tuổi 30–55, còn nhóm thượng lưu trong khoảng 40–65 tuổi – đồng nghĩa với việc họ sẽ bước vào độ tuổi cần đến những không gian sống chuyên biệt cho tuổi già trong vòng một đến hai thập kỷ tới.

Việt Nam cũng có lợi thế cạnh tranh về khí hậu, cảnh quan, chi phí sinh hoạt thấp và văn hóa thân thiện – những yếu tố thu hút cả người nước ngoài về hưu lẫn kiều bào hồi hương. Đồng thời, tâm lý và nhu cầu của người cao tuổi đang thay đổi rõ rệt. Họ quan tâm hơn đến lối sống khoa học, độc lập, mong muốn duy trì kết nối cộng đồng, tham gia thể dục thể thao và các hoạt động giải trí phù hợp. Đặc biệt, phần lớn thuộc thế hệ có học vấn, từng làm việc tại các đô thị lớn hoặc nước ngoài, có khả năng tài chính đáp ứng nhu cầu về không gian sống chất lượng.

Nghiên cứu của nhiều tổ chức quốc tế cũng cho thấy, thế hệ sinh từ 1981–2000 được đánh giá là giàu có nhất trong lịch sử nhờ thừa kế tài sản và tích lũy sớm. Trong hai thập kỷ tới, họ sẽ bước vào độ tuổi 60 – mở ra làn sóng nhu cầu mới về nhà ở cao cấp cho người cao tuổi.

Tại các quốc gia như Nhật Bản, Đức, Thụy Điển hay Úc, nhà ở dành cho người cao tuổi đã phát triển thành hệ sinh thái sống toàn diện. Các mô hình như “Continuing Care Retirement Communities” (CCRC) ở Mỹ hay “smart aging villages” tại Nhật Bản cung cấp giải pháp sống đa tầng – từ nhà ở độc lập có giám sát y tế đến khu vực chăm sóc chuyên sâu – giúp người cao tuổi duy trì cuộc sống độc lập, kết nối xã hội và được chăm sóc toàn diện theo tình trạng sức khỏe.

Bài học rút ra là: thay vì triển khai rời rạc các dự án nhà ở, cần xây dựng hệ sinh thái tích hợp – nơi người cao tuổi không chỉ sống, mà còn sống tốt và hạnh phúc.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mô hình nhà ở cho người cao tuổi không giống với viện dưỡng lão truyền thống, mà hướng tới việc tạo ra những căn hộ cao tầng trong các đô thị vệ tinh, được tích hợp dịch vụ chăm sóc y tế tại gia, không gian xanh, tiện ích cộng đồng và dễ dàng kết nối với gia đình.

Phát triển loại hình bất động sản này không chỉ giúp nhà đầu tư đón đầu cơ hội thị trường, mà còn có thể hưởng lợi từ các chính sách khuyến khích thuộc chiến lược quốc gia về già hóa dân số. Đồng thời, phần lớn các dự án loại này được quy hoạch tại các khu vực ven đô – nơi chi phí đất còn hợp lý, trong khi hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện, rút ngắn khoảng cách đến trung tâm thành phố.

Tóm lại, trong bối cảnh dân số Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa sâu rộng, phát triển nhà ở cho người cao tuổi không chỉ là một nhu cầu xã hội cấp bách, mà còn là một hướng đi đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản trong tương lai.

MQ