Nhịp tăng lãi suất khác xa giai đoạn 2022
Theo ông Quốc Anh, bước sang quý cuối năm, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên khi nhiều ngân hàng ghi nhận tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên khoảng 5,3–5,5%/năm. Tuy nhiên, để đánh giá đúng tác động, cần đặt bối cảnh hiện nay trong so sánh với năm 2022.
Năm 2022, thị trường chịu “cú sốc kép” từ lạm phát toàn cầu, biến động tỷ giá và chính sách tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó vọt lên 11–15%/năm, trong khi khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết chặt, thanh khoản bất động sản lao dốc, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Giai đoạn đó, thị trường mang nặng tính đầu cơ, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nên khi lãi suất tăng đột ngột đã nhanh chóng bộc lộ rủi ro.
Ngược lại, năm 2025 cho thấy bức tranh hoàn toàn khác. Lãi suất huy động tăng nhẹ chủ yếu nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu, còn lãi suất cho vay phổ biến quanh 6–7%/năm, vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn căng thẳng trước đây và nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
Theo ông Quốc Anh, thị trường hiện “bình tĩnh” hơn, dòng tiền tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch. Áp lực chính đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục tìm đến bất động sản và chứng khoán.
Việc ngân hàng điều chỉnh tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm được đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp cân đối nguồn vốn dài hạn và tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ tiếp theo. Hiện chưa xuất hiện sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu gắn với thông tin sáp nhập địa giới hành chính; giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Dự báo sang năm 2026, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn và đi vào quỹ đạo ổn định.
Chung cư tiếp tục dẫn dắt
Chung cư dẫn đầu các phân khúc tiềm năng trong 6 tháng tới.
Ở góc nhìn phân khúc, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn là hai phân khúc triển vọng trong 6 tháng đầu năm 2026. Trong đó, chung cư được dự báo tăng trưởng 42%, còn nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư khoảng 31%.
Giá chung cư có xu hướng tăng nhẹ do nguồn cung cao cấp kéo mặt bằng giá, nhu cầu ở thực tăng, chi phí đất và xây dựng leo thang trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Đáng chú ý, dòng tiền của nhà đầu tư Hà Nội đang dịch chuyển rõ rệt về phía Nam. Tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô giảm từ 81% (quý I/2023) xuống 59% (quý IV/2025), trong khi mức độ quan tâm tới TP.HCM tăng từ 6% lên 20%.
Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu mạnh và hỗ trợ lãi suất từ các chủ đầu tư tiếp tục là động lực thúc đẩy thanh khoản cuối năm. Nhiều dự án từ Bắc vào Nam tung ra ưu đãi lớn như chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc dài hạn, giúp người mua giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Việc lãi suất tăng sẽ hạn chế đầu cơ ngắn hạn nhưng lại có lợi về dài hạn khi giúp sàng lọc nhà đầu tư yếu, hướng dòng vốn vào phân khúc có nhu cầu thực và dự án khả thi hơn. Đây là bước cần thiết để thị trường bước sang giai đoạn ổn định và phát triển bền vững hơn từ cuối năm nay sang 2026.
HG