Xoay vốn rẻ cho nhà ở xã hội

Để phát triển nhà ở xã hội, nhiều cơ chế, chính sách, định hướng được ban hành trong thời gian vừa qua. Về mặt pháp lý, Luật nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách về nhà ở xã hội.

Tăng ưu đãi, hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư

Trong các nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật nhà ở 2023, điểm đáng chú ý là việc mở rộng đối tượng đầu tư nhà ở xã hội. Cụ thể, ngoài chủ đầu tư thông thường còn có Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, Luật cũng tăng ngưỡng thu nhập, bổ sung nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như: không phải đấu giá, đấu thầu, không phải nộp tiền đất, không phải thực hiện thủ tục miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất; luật hóa việc dành 20% diện tích đất nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với diện tích này; chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Về giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội, mức tối đa vẫn là 10% trên tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, đã có cơ chế, chính sách ưu đãi để bù đắp mức giới hạn lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn này.

Về quỹ đất, Luật đã quy định cụ thể một số trường hợp dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo từng loại hình đô thị. Tuy nhiên vẫn chưa có quy chuẩn quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Ngoài ra, về điều kiện mua nhà ở xã hội, Nghị định 100 đã tháo gỡ vướng mắc lâu nay qua việc nới lỏng 2 tiêu chí chỗ ở và thu nhập. Về chỗ ở, người mua nhà ở xã hội cần được xác nhận tình trạng "chưa có nhà ở". Việc này do chính quyền địa phương, cụ thể là Ủy ban cấp xã, phường thực hiện. Về thu nhập, ngưỡng mới là 15 triệu đồng/tháng hoặc 30 triệu đồng/tháng nếu là 2 vợ chồng (do UBND xã, phường xã nhận nếu không có hợp đồng lao động) thay vì 11 triệu đồng như trước kia.

Với ngưỡng thu nhập mới này, phạm vi đối tượng được mua nhà ở xã hội đã mở rộng đáng kể.

Giải bài toán vốn

Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặc dù nhiều doanh nghiệp đã đăng ký tham gia xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội từ năm 2021, nhưng cho đến nay, chỉ khoảng 10% trong số đó được triển khai và 4% dự án đã hoàn thành. Dự báo, trong giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ có thể đáp ứng khoảng 36% nhu cầu nhà ở xã hội, trong khi giai đoạn 2026-2030, con số này sẽ chỉ đạt 46%.

Về lâu về dài, về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cần các gói tín dụng khả thi hơn. Nhìn lại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vừa qua, xét thấy rằng sự thất bại một phần do tiền vẫn là của ngân hàng thương mại. Họ phải trừ lợi nhuận của họ để giảm lãi suất nên không thể giảm quá nhiều như ngân hàng nhà nước.

Hiện, Chính phủ đề xuất triển khai gói ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay nhà xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm. Theo dự thảo nghị quyết đang lấy ý kiến, gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay mua, thuê, xây dựng nhà ở xã hội sẽ thực hiện tới 2030. Vừa qua, Ban Bí thư cũng đã ban hành Chỉ thị 34 yêu cầu Chính phủ nghiên cứu quỹ phát triển nhà ở xã hội với nguồn từ ngân sách chứ không phải từ ngân hàng là một tín hiệu tích cực.

Về phía nhà băng, đề nghị các ngân hàng cần xem xét lại lãi suất vay đối với nhóm thu nhập thấp, sao cho thật sự "ưu đãi" và giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Hiện tại, lãi suất vay nhà ở xã hội tại một số ngân hàng vẫn còn quá cao so với thu nhập của người dân, khiến họ khó có thể mua nhà.

Bên cạnh đó, nhà phát triển dự án cần thay đổi tư duy và không coi nhà ở xã hội là một công việc “làm cho xong.” Các dự án nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng sống cao và đầy đủ các tiện ích cơ bản như hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và chợ. Mặt khác, các chủ đầu tư cần cam kết với tiến độ xây dựng để các dự án không bị chậm trễ hoặc bỏ hoang như nhiều dự án nhà ở tái định cư trong quá khứ.

Cuối cùng, người dân chủ động tích lũy và lập kế hoạch tài chính dài hạn để sở hữu nhà ở xã hội, dù chính sách hỗ trợ của nhà nước và các ngân hàng có thể chưa hoàn hảo. Nếu không có sự chủ động từ người dân trong việc chuẩn bị tài chính, giấc mơ an cư sẽ khó trở thành hiện thực.

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia