Thị trường căn hộ 2026: Hạ nhiệt để bền vững?

Nhà ở xã hội đóng vai trò “van xả áp”

Bước sang năm 2026, yếu tố then chốt định hình lại thị trường căn hộ chính là nguồn cung. Sau nhiều năm bị kìm hãm bởi vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trong bối cảnh lãi suất cao, thị trường đang bước vào giai đoạn “giải nén” rõ rệt. Giai đoạn 2024-2025 đã chứng kiến sự phục hồi mạnh về số lượng dự án và sản phẩm chào bán, tạo nền tảng để năm 2026 đón nguồn cung dồi dào hơn, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo đánh giá tại các diễn đàn bất động sản cuối năm 2025, riêng năm 2025 thị trường đã ghi nhận hơn 100.000 sản phẩm, tăng trên 22% so với năm 2024, trong đó gần 90.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Quy mô dự án ngày càng lớn, cả về diện tích lẫn giá trị đầu tư. Đáng chú ý, nhà ở xã hội nổi lên như một cấu phần quan trọng, không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn đóng vai trò điều tiết toàn bộ thị trường căn hộ.

Nhiều chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ hơn bao giờ hết, cả về số lượng lẫn tiến độ triển khai. Phân khúc này được kỳ vọng bứt tốc khi các địa phương và cơ quan quản lý quyết liệt tháo gỡ thủ tục, rút ngắn quy trình để sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Sky Realty, điểm khác biệt của chu kỳ mới nằm ở tốc độ triển khai: trong năm 2026, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ ra thị trường nhanh hơn nhà thương mại nhờ quy trình được Chính phủ và UBND các địa phương tạo điều kiện tối đa. Khi hàng trăm nghìn căn hộ nhà ở xã hội được bổ sung, không chỉ tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh mà còn ở các đô thị vệ tinh, thị trường căn hộ sẽ có thêm “trụ đỡ”, qua đó giảm áp lực cầu lên phân khúc thương mại.

Thực tế tại các đô thị lớn cho thấy giá nhà ở xã hội hiện dao động hơn 20 triệu đến gần 30 triệu đồng/m², thấp hơn 2,5-3 lần so với nhà thương mại cùng khu vực. Khoảng cách này không chỉ mở ra cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình – thấp, mà còn buộc thị trường thương mại phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp khả năng chi trả, cuộc cạnh tranh sẽ chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực, tiện ích và tính bền vững.

Trong hai năm gần đây, căn hộ vẫn là “xương sống” của thị trường nhà ở đô thị

Căn hộ hạ nhiệt nhưng khó giảm sâu

Câu hỏi lớn khi bước vào năm 2026 là liệu giá căn hộ có còn duy trì trạng thái “nóng” như giai đoạn 2024-2025. Thực tế, hai năm qua, căn hộ chiếm khoảng 60-70% tổng giao dịch tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nguồn cung bị nén kéo dài, cộng với nhu cầu ở thực tăng đều và dòng tiền đầu tư tìm nơi trú ẩn an toàn, đã đẩy mặt bằng giá tăng mạnh, trung bình 30-50%, thậm chí 40-60% ở nhiều dự án sơ cấp, đặc biệt tại phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, chính mức tăng nhanh này cũng tạo ra “trần” cho chu kỳ kế tiếp. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Phương Đông, trong giai đoạn 2024-2025, giá căn hộ đã tăng 40-60% tùy phân khúc, và bước sang năm 2026, dư địa tăng vẫn còn nhưng khó lặp lại tốc độ trước đó.

Phân tích sâu hơn, ông Tuấn cho rằng phân khúc trung bình với mức giá khoảng 60-70 triệu đồng/m², tối đa 80 triệu đồng/m², sẽ phù hợp xu thế và vẫn có khả năng thu hút người mua. Nếu giá bị đẩy lên quá cao, nhóm nhà đầu tư sẽ bị thu hẹp đáng kể. Điều này phản ánh thực tế rằng sức mua ngày càng phụ thuộc vào thu nhập thực, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cùng quan điểm, ông Hồ Ngọc Tùng nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến dòng đầu cơ suy giảm rõ rệt. Sự giảm nhiệt này không đồng nghĩa nhu cầu sụt giảm, mà là sự dịch chuyển mạnh sang nhóm người mua ở thực. Ông dự báo người mua ở thực sẽ chiếm khoảng 60% nhu cầu thị trường, trong khi nhóm đầu cơ và tích sản giảm xuống dưới 30%. Khi cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường khó duy trì “sốt giá”, nhưng đổi lại có nền tảng ổn định hơn, ít biến động trước các cú sốc vĩ mô.

Xét tổng thể, năm 2026 khó trở thành một năm “nóng” theo nghĩa bùng nổ giá và đầu cơ

Bài toán sống còn của phân khúc căn hộ

Trong bối cảnh nguồn cung tăng và giá cả hạ nhiệt, thách thức lớn nhất của thị trường căn hộ năm 2026 là tái cấu trúc sản phẩm. Thay vì chạy đua mở bán hay tạo sóng giá, các chủ đầu tư buộc phải quay lại câu hỏi cốt lõi: sản phẩm phục vụ ai và đáp ứng nhu cầu gì.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, với mức giá 60-80 triệu đồng/m², một căn hộ trung cấp hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng, tạo áp lực lớn cho người mua trẻ. Nếu vay 70-80% giá trị căn hộ, mỗi tháng người mua có thể phải trả lãi 30-40 triệu đồng. Vì vậy, bên cạnh giá bán, các chính sách thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ và hỗ trợ lãi suất sẽ quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.

Ông Tuấn cho rằng năm 2026 sẽ song song tồn tại hai nhóm sản phẩm: các dự án đã hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở ngay, và các dự án mới mở bán, nơi người mua chấp nhận chờ đợi để có mức giá hợp lý hơn.

Ở góc độ khác, ông Hồ Ngọc Tùng tiếp tục nhấn mạnh vai trò điều tiết của nhà ở xã hội. Khi chênh lệch giá giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại cùng vị trí lên tới 2,5-3 lần, người mua sẽ cân nhắc kỹ hơn, buộc các chủ đầu tư thương mại phải tính toán lại bài toán giá và giá trị.

Không chỉ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cũng được kỳ vọng giữ vai trò dẫn dắt trong chu kỳ mới. Việc tiếp tục tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, hoàn thiện thể chế, đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là chìa khóa để thị trường vận hành lành mạnh. Khi nguồn cung cải thiện, niềm tin dần trở lại và thanh khoản tăng, thị trường căn hộ sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, gắn chặt với nhu cầu ở thực và chiến lược đô thị dài hạn.

Nhìn chung, năm 2026 khó là năm “nóng” về giá, mà là năm của sự sàng lọc. Căn hộ vẫn giữ vai trò trung tâm của thị trường nhà ở đô thị, nhưng sức hút đến từ khả năng đáp ứng nhu cầu sống thực, mức giá hợp lý và sự đồng bộ về hạ tầng – tiện ích, thay vì chỉ dựa vào nhiệt độ tăng giá.

Khang Nguyễn