Việc ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê được xem là cách sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn. Khi người thuê cải thiện được điều kiện và chuyển sang mua nhà thương mại, căn hộ sẽ được trả lại để tiếp tục phục vụ đối tượng khác. Cơ chế xoay vòng này giúp tối ưu nguồn cung và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở, củng cố hệ thống an sinh bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cũng nhận định thị trường đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà giá rẻ. Vì vậy, quỹ nhà ở quốc gia sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhóm chính sách, lao động thu nhập thấp và giúp họ ổn định cuộc sống, đặc biệt tại khu công nghiệp và đô thị lớn.

TS Võ Trí Thành cho rằng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, giá nhà tăng mạnh trong khi thu nhập không theo kịp, người trẻ và người thu nhập trung bình – thấp đang rất khó tìm chỗ ở phù hợp. Do đó, quỹ nhà ở quốc gia mang ý nghĩa chiến lược, giúp giải quyết bài toán an cư và tạo sự ổn định lâu dài cho nhiều nhóm yếu thế.

Bên cạnh việc bổ sung nguồn cung giá rẻ, quỹ còn góp phần cân bằng thị trường, thu hẹp khoảng cách giữa nhà ở cao cấp và nhà giá thấp – vốn đang chênh lệch lớn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn (PropertyGuru Việt Nam), đề án 1 triệu căn nhà xã hội trước năm 2030 rất tham vọng và nếu chỉ dựa vào mô hình cũ sẽ khó hoàn thành. Việc có quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo nguồn vốn hỗ trợ cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, giúp tăng tốc xây dựng và giảm áp lực tài chính cho người dân nhờ kỳ hạn vay dài và mức trả hàng tháng thấp hơn.

Tuy vậy, TS Trần Xuân Lượng cho rằng tác động thực tế ban đầu có thể nghiêng về yếu tố tâm lý, vì cung nhà ở luôn có độ trễ. Hiệu quả của quỹ phụ thuộc rất lớn vào quá trình vận hành; nếu thực thi không minh bạch và chậm trễ, nguồn cung sẽ khó cải thiện như kỳ vọng.

Cần phối hợp nhiều giải pháp

Bà Đỗ Thu Hằng (Savills Hà Nội) nhấn mạnh quỹ cần mục tiêu rõ ràng, đa dạng hóa nguồn vốn và đảm bảo quản lý minh bạch. Quỹ phải tập trung hỗ trợ đúng đối tượng có nhu cầu thật sự về nhà thuê hoặc nhà mua giá phù hợp – những người không đạt điều kiện mua nhà xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại.

Ngoài nguồn lực từ ngân sách Nhà nước, người lao động và doanh nghiệp cũng được khuyến khích đóng góp. Doanh nghiệp bất động sản có thể tham gia bằng cách trích một phần lợi nhuận từ dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội, đổi lại nhận ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính.

TS Cấn Văn Lực đề xuất song song với hình thành quỹ cần hoàn thiện khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản, kiểm soát tín dụng bất động sản, ngăn đầu cơ – thổi giá và đa dạng hóa nguồn vốn.

TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh Nhà nước phải có quy hoạch và quỹ đất phù hợp. Việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công kết hợp ưu đãi chính sách sẽ tạo điều kiện để triển khai dự án phục vụ nhóm thu nhập thấp. Người dân có thể đóng góp một phần nhỏ thu nhập vào quỹ – thể hiện tính xã hội hóa và trách nhiệm cộng đồng.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần có trách nhiệm cung cấp nhà ở xã hội. Việc chia sẻ lợi nhuận từ dự án thương mại vào phát triển nhà ở giá rẻ sẽ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người lao động.

Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, chính thức thành lập quỹ nhà ở quốc gia – một quỹ tài chính ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, với nhiệm vụ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và ổn định thị trường. Quỹ tổ chức hai cấp: Trung ương (Bộ Xây dựng quản lý) và địa phương (UBND tỉnh vận hành). Quỹ sẽ đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho thuê, ký túc xá, nhà công vụ; hoạt động phi lợi nhuận, vốn quay vòng và chỉ phục vụ người thu nhập thấp, công nhân, người trẻ lập nghiệp, cán bộ công chức và lao động nhập cư.

Pl