Theo nhận định của các chuyên gia cũng như cộng đồng doanh nghiệp, trong những hạn chế còn tồn tại của Luật đất đai 2013 vấn đề xác định giá đất, khung giá đất... là một trong những điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ.

Liên quan đến nội dung này, trong chuyên đề về chủ đề sửa đổi Luật đất đai 2013, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, thành viên Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO THỊ TRƯỜNG

- Thưa bà! Sự tiến bộ của Luật đất đai 2013 là việc đền bù giá đất theo thị trường, song vấn đề như thế nào là giá thị trường lại chưa được làm rõ gây khó khăn trong triển khai, thực hiện. Vậy theo bà căn cứ vào đâu để xác định được giá thị trường này?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Nếu đối chiếu với Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ là giá trị của quyền sửa dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Nhưng giá đất được ấn định bởi nhà nước và có quy định về khung giá đất, bảng giá đất cụ thể ở từng địa phương và có hệ số K chênh lệch.

Với khái niệm giá đất thị trường thì trong thị trường nó phải chấp nhận các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị,... Giá đất của thị trường không phụ thuộc vào giá đất của nhà nước mà được hình thành qua những hoạt động trên thị trường, đôi khi nó có sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường.

Đối với giá đất thị trường trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thì có 4 con đường hình thành gồm do khung giá của nhà nước, do hai bên tự thỏa thuận, do đấu giá và do cơ quan tư vấn về đất đai đưa ra để các bên giao dịch tham khảo.

Ở Việt Nam hiện có các khái niệm khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể cho từng khu vực, từng thửa đất. Với quy định của pháp luật hiện hành thì bảng giá đất chỉ áp dụng và đúng trong các trường hợp như nhà nước công nhận quyền dụng đất của hộ gia đình trong hạn mức sử dụng đất, nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở trong hạn mức giao đất.

Bảng giá này cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai và tính tiền bồi thường khi nhà nước gây thiệt hại về sử dụng đất và quản lý đất đai. Bên cạnh đó, bảng giá đất này cũng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất trả cho người tự nguyện trả lại đất.

Như vậy trong quy định thực tiễn vấn đề liên quan đến bảng giá đất và khung giá đất đang có nhiều yếu tố để các bên có thể áp dụng phương pháp cho từng tình huống cụ thể.

- Rõ ràng giá đất đang là vấn đề nóng hiện nay, vậy theo bà vai trò của cơ quan thẩm định trong việc đưa ra khung giá đất hiện nay ra sao?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Thực ra, đối với việc đưa ra giá đất để thực hiện, trong các kiến nghị của rất nhiều nhà khoa học, qua các hội thảo, diễn đàn thì mọi người đều thấy rằng cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi.

Đồng thời cũng là phải bảo vệ quyền, lợi ích của nhà nước, bởi đất đai là sở hữu toàn dân. Hiện nay đang có thực trạng người dân không khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng né thuế của nhà nước. Điều này dẫn đến hệ quả, các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu và thông tin giao dịch của loại đất đó trên địa bàn. 

Nếu như nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân thì người dân không có sự hợp tác. Do đó dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong thực tế hiện nay thì khung giá đất năm sau cao hơn năm trước cũng dẫn đến tình trạng người dân càng chây ì bao nhiêu thì khoản tiền đền bù sẽ được hưởng nhiều hơn.

Do đó, vấn đề kê khai giá chuyển nhượng nó có thể tăng gấp nhiều lần giá trị, khi không trung thực làm cho sự phản ánh giá quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng mua bán chuyển nhượng trên thực tế bất cập dẫn đến hậu quả tín dụng đen trên thị trường trong thời gian qua.

CÓ NÊN BỎ HẲN KHUNG GIÁ ĐẤT?

- Thực trạng GPMB luôn là khâu làm đau đầu các chủ đầu tư nhất khi triển khai dự án BĐS, vậy theo nhận định của bà thì nút thắt chính đang nằm ở đâu?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Trong hoạt động đầu tư kinh doanh các nhà đầu tư cũng phải lựa chọn, cân nhắc, nếu đã đầu tư mua 1 cái áo, còn 1 cái gấu thì cũng cần cố gắng cho cái áo đó trọn vẹn để đẩy nhanh vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân. Tâm lý của người dân cũng biết rất rõ là nếu như họ còn chây ì ở đó, không trả cho họ giá hợp lý thì họ sẽ không đi.

Hoạt động liên quan đến đền bù, GPMB cũng cần phải linh hoạt, nếu chỉ là vướng mắc về giá đất thì doanh nghiệp có thể tính đến các phương án hỗ trợ bổ dung như đào tạo nghề, tạo việc làm… để người dân yên tâm.

Hiện không có cách nào khác do pháp luật đã xác định đất đai là sở hữu toàn dân, việc người dân có đồng thuận để bồi thường GPMB hay không phụ thuộc vào CĐT. Ngay từ khi ban hành Luật đất đai 2013 và Luật Xây dựng đã có “lỗ hổng” là theo Luật đất đai quy định bồi thường GPMB là trách nhiệm của nhà nước nhưng trong Luật Xâ

Như vậy, điểm cần phải giải quyết với kinh nghiệm quốc tế mà tôi nghiên cứu thì phương án dịch chuyển đất đai phải quan tâm đến nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất và người bị thu hồi đất. Làm sao để người dân nói “được nhà nước thu hồi đất” chứ không phải là bị thu hồi đất. Tức là giá đất của người sử dụng đất được nhận về phải khiến họ hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà nhà nước thu hồi.

Chỉ khi nào nhà nước nhận được tín hiệu từ người dân rằng là “tôi được nhà nước thu hồi đất” và họ hài lòng với tài sản, tài chính mà họ được thu nhận từ việc bồi thường thì lúc đấy việc đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB và việc chia sẻ lợi ích theo quy định của Luật đất đai đi vào đời sống, đẩy nhanh tiến độ dự án. Hiện hầu như người dân vẫn nói bị nhà nước thu hồi đất.

KHƠI DẬY TIỀM NĂNG TỪ ĐẤT ĐAI 

- Như vậy, theo bà, trong lần sửa đổi Luật đất đai tới, có nên chăng chúng ta bỏ hẳn khung giá đất không?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Theo tôi, việc bỏ khung giá đất là việc khá khó, chúng ta chỉ cần cụ thể, chi tiết hóa và tăng thêm nhiệm vụ để việc thực thi thuận lợi. Khung giá đất tồn tại cũng có sự hợp lý của giai đoạn lịch sử.

Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiến thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người có đất nhà nước thu hồi và được bồi thường cần hệ số K điều chỉnh hợp lý để người sử dụng đất và nhà đàu tư yên tâm.

Trong lần sửa đổi Luật đất đai tới, tôi hy vọng bảng giá đất phải mang hơi thở của cuộc sống và nó có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường cần đáp ứng các quy luật của thị trường. Nó phải phản ánh được hơi thở của cuộc sống đối với môi trường đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay.

Sửa đổi Luật đất đai 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn dề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.

Xin cảm ơn bà!